Triple Net Kira ve Brüt Kira: Hangi Giderler Kiracıya Ait?

Daha düşük olarak teklif edilen bir kira, arkasındaki kira yapısına bağlı olarak daha yüksek bir kiradan daha pahalıya gelebilir. Triple net kirada (triple net lease) kiracı, temel kiraya ek olarak emlak vergilerinden, bina sigortasından ve ortak alan bakım giderlerinden kendisine düşen payı öder ve bu yansıtılan giderler, kiraya verenin maliyetleri her arttığında artar. Tam hizmetli brüt kirada (full-service gross lease) ise tek bir kira her şeyi karşılar ve maliyet riskini kiraya veren taşır. Triple net kira mı brüt kira mı sorusu aslında sözleşme süresi boyunca artışları kimin üstleneceği sorusudur ve çoğu kira sözleşmesi bu ikisinin arasında bir yerde konumlanır.

Triple net kira kiracıya neleri yükler

Üç “net” kalem emlak vergileri, mülk sigortası ve genellikle ortak alan bakımı (common area maintenance, CAM) olarak adlandırılan işletme giderleridir. Kiracı, kendi metrekaresinin binanın kiralanabilir alanına bölünmesiyle hesaplanan oransal payını (pro rata share) öder. Kiraya veren yılın giderlerini önceden tahmin eder, bunları temel kirayla birlikte aylık olarak faturalar ve yıl sonunda fiili maliyetlerle mutabakat yapar; ardından kiracıya ya eksik kalan kısım için bir fatura ya da fazla ödeme için bir alacak bildirir.

Tek kiracılı bir binada kira sözleşmesi çoğu zaman “mutlak net” (absolute net) niteliktedir; yani çatı, taşıyıcı sistem ve büyük onarımlarla da doğrudan kiracı ilgilenir. Çok kiracılı bir binada ise işi kiraya veren yapar ve maliyeti kiracılara yansıtır. Her iki durumda da kiracının toplam kullanım maliyeti, temel kira artı yalnızca kiraya verenin kontrol ettiği bir rakamdır; işletme giderleri tanımının net kira sözleşmesinin en yoğun pazarlık edilen bölümü olmasının nedeni budur. Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme alanında kiracı tarafında yürüttüğümüz çalışmalarda bu tanıma kiradan daha fazla zaman ayırırız.

Brüt kira nasıl işler

Tam hizmetli brüt kirada vergileri, sigortayı, bakımı, faturaları ve temizlik hizmetlerini kiraya veren öder ve kira, bunları bir kâr payıyla karşılayacak kadar yüksek belirlenir. Kiracı öngörülebilirlik elde eder; kiraya veren ise riski üstlenmenin karşılığında bir prim alır. Ancak ofis binalarındaki brüt kira sözleşmelerinin çoğu tamamen brüt değildir. Bunlar bir baz yıl maddesi (base year clause) içerir: Kiraya veren giderleri sözleşme süresinin ilk yılındaki seviyede üstlenir ve kiracı sonraki yıllarda bu baz yılın üzerindeki her artıştan kendi payını öder.

Baz yıl mekanizması dikkat gerektirir. Bina baz yılda kısmen boşsa giderler yapay olarak düşük kalır ve sonraki her yıl bir artış gibi görünür. Doluluk düzeltmesi maddesi (gross-up clause), hem baz yılda hem de sonraki yıllarda değişken giderleri, genellikle tam doluluğa yakın belirli bir doluluk seviyesinde olacakları tutara göre ayarlayarak bu sorunu giderir. Kira sözleşmesi yıl ortasında başlayan bir kiracı, baz yılın olağan faaliyetin sürdüğü tam bir takvim yılı olmasını da istemelidir.

Değiştirilmiş brüt kira ve orta yol

Değiştirilmiş brüt kira (modified gross lease) gider kalemlerini bölüştürür. Kiraya veren vergileri ve sigortayı üstlenirken kiracı kendi faturalarını ve temizlik giderlerini ödeyebilir ya da kiracı vergilerde ve sigortada bir baz yılın üzerindeki artışları öderken bakımı tamamen kiraya veren üstlenebilir. Sanayi tipi kira sözleşmeleri çoğu zaman nete, ofis kira sözleşmeleri çoğu zaman baz yıllı brüte yakındır; perakende kira sözleşmeleri ise genellikle nettir ve pazarlama veya tanıtım fonları için ek ücretler içerir. “Elektrik hariç” veya “faturalar hariç” olarak verilen bir kira, değiştirilmiş brüt yapıdır ve sözleşme, kiracının tam olarak hangi kalemleri ödeyeceğini ve bunların alt sayaçla mı, ölçümle mi yoksa paylaştırmayla mı belirleneceğini açıkça yazmalıdır.

Gider yansıtma ifadelerinde neler pazarlık edilmeli

Yapı ne olursa olsun kiracının koruması, nelerin faturalanabileceğini sınırlayan ve kiracının hesabı kontrol etmesini sağlayan birkaç maddede yer alır:

• maliyet tasarrufu sağlayan ve faydalı ömürleri boyunca itfa edilen kalemler hariç olmak üzere sermaye nitelikli iyileştirmeleri, kiraya verenin kiralama komisyonlarını ve avukatlık ücretlerini, sigortadan veya diğer kiracılardan karşılanan maliyetleri ve kiraya verenin sebep olduğu cezaları veya para cezalarını kapsam dışında bırakan bir işletme giderleri tanımı;
• vergiler, sigorta ve faturalar kontrol edilemeyen giderler olarak hariç tutulmak kaydıyla, kontrol edilebilir giderlerdeki artışlara bir üst sınır;
• brüt gelirin bir yüzdesi veya sabit bir tutar olarak belirtilen yönetim ücretine bir sınır;
• yıllık mutabakattan sonra makul bir süre tanıyan ve fazla faturalama belirli bir eşiği aşarsa denetim masrafının kiraya veren tarafından ödenmesini öngören bir denetim hakkı;
• binanın üzerinde anlaşılan doluluk seviyesinin altında kaldığı her yıl için değişken giderlere yönelik bir doluluk düzeltmesi maddesi.

Bunlar rutin taleplerdir. Bunların hepsini reddeden bir kiraya veren, mutabakatın nasıl geçeceği hakkında size bir şey söylüyordur. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz, bunların neredeyse hiçbirini içermeyen kiraya veren formuna güvenmek yerine bu ifadeleri doğrudan kira sözleşmesine yazar.

İşletmenize hangi yapı uyar

Net kira; daha düşük bir temel kira isteyen, değişken giderleri bütçeleyebilen ve mutabakatları inceleyecek personeli olan bir kiracıya uyar. Brüt kira ise sabit bir rakama değer veren ve bunun için prim ödemeye razı olan bir kiracıya uyar. Müstakil bir binanın tek kiracısı neredeyse her zaman net bir kira sözleşmesiyle karşılaşır ve çatının, iklimlendirme (HVAC) sisteminin ve otoparkın durumunu kiranın bir parçası olarak görmelidir. Seçim yapmadan önce, pazarlık edilmeye değer diğer ticari kira şartları listemizi okuyun; çünkü gider yapısı yenileme kirasıyla, tadilat katkı payıyla ve kiraya verenin isteyebileceği her türlü şahsi kefaletle etkileşim içindedir.

Farklı gider yapılarına sahip kira tekliflerini karşılaştırıyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, teklifleri aynı zemine oturtmanıza ve ileride size pahalıya mal olacak gider yansıtma ifadelerini tespit etmenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Ticari kiralama ve gayrimenkul alımları sayfamıza göz atın veya randevu alın.