LLC Üzerinden Gayrimenkul Almak: Yatırım Mülkü İçin Doğru Seçim mi?

Yatırımcılar bu soruyu neredeyse her kiralık mülk alımından önce sorar ve dürüst cevap, işlemi nasıl finanse edeceğinize ve neyi korumaya çalıştığınıza bağlıdır. LLC üzerinden gayrimenkul almak, mülkten doğan sorumluluklar (bir kiracının yaralanma talebi, bir yükleniciyle uyuşmazlık, bir imar mevzuatı ihlali) ile kişisel varlıklarınız arasına hukuki bir duvar örer. Öte yandan standart konut ipotek kredilerine erişiminizi kaybettirir, ek başvuru ve bildirim yükümlülükleri getirir ve bazı yargı bölgelerinde, mülkü satın aldıktan sonra şirkete aktarırsanız devir vergisi doğurur. İşlemlerin sırası, kararın kendisi kadar önemlidir.

LLC neyi korur, neyi korumaz

Usulüne uygun şekilde yönetilen bir LLC, talepte bulunan kişiyi şirketin içindeki varlıklarla sınırlar. Bir kiracı merdivenlerde yaralanır ve sigorta teminatını aşan bir karar elde ederse, bu karar sizin evinize veya birikimlerinize değil, binaya ve binanın kira gelirine ulaşır. Bu koruma ancak LLC’yi ayrı bir kişi gibi yönetirseniz geçerlidir: kendi banka hesabı, kendi adına imzalanan kira sözleşmeleri, şirket üzerinden hiçbir kişisel harcama yapılmaması ve riske uygun bir sigorta. Mahkemeler, malikin kişisel mali işlerinin içinden aktığı göstermelik bir şirket söz konusu olduğunda bu korumayı ortadan kaldırır.

Korumanın boşlukları da vardır. Krediye şahsen kefil olursanız, LLC’den bağımsız olarak krediden sorumlusunuzdur. Zararı şahsen siz verdiyseniz, örneğin elektrik işlerini kendiniz yaptıysanız, kendi ihmalinizden sorumlusunuzdur. Şemsiye sorumluluk poliçesi (umbrella policy) dahil sorumluluk sigortası ilk savunma hattı olmaya devam eder; LLC ise ikinci hattır.

Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz şirket sorusunu genellikle teklif aşamasında gündeme getirir; çünkü sözleşmede alıcı olarak gösterilen taraf, mülkiyeti edinecek taraf olmalıdır ve bunu sonradan değiştirmek satıcının onayını ve kredi verenin yeniden değerlendirme yapmasını gerektirebilir.

Finansman en büyük pratik bedeldir

Fannie Mae ve Freddie Mac’e satılan standart konut ipotek kredileri şirketlere değil, gerçek kişilere verilir. LLC olarak alım yapan bir alıcı genellikle ticari kredi, portföy kredisi veya borç servis karşılama oranına dayalı (debt-service-coverage) bir kredi kullanır; bu krediler genellikle daha yüksek faizli, daha kısa vadelidir ve üyelerin şahsi kefaletini (personal guaranty) gerektirir. Tek bir daire veya küçük bir kiralık mülk için bu fark, sorumluluk açısından sağlanan faydayı aşabilir.

Yaygın çözüm yolu, yani mülkü standart bir krediyle kendi adınıza satın alıp ardından devir senediyle (deed) bir LLC’ye aktarmak, kendi riskini taşır. Hemen her konut ipotek kredisinde, devir halinde kredi verene krediyi muaccel kılma hakkı tanıyan bir devirde muacceliyet şartı (due-on-sale clause) bulunur. Federal hukuk, borçlunun oturduğu konutu lehtarı kendisi olan dönülebilir bir tröste (revocable trust) aktarması gibi bazı devirleri korur; ancak bir LLC’ye yapılan devir bu korunan devirler listesinde yer almaz. Bazı kredi verenler yazılı onay verir; herhangi bir şeyi tescil ettirmeden önce sorun. Malik tapu sigortası poliçesini de kontrol edin: Yeni poliçeler, mülkü tamamen size ait bir şirkete bedelsiz olarak devrettiğinizde teminatı genellikle sürdürür, ancak eski poliçeler sürdürmeyebilir ve teminattaki bir boşluğu gözden kaçırmak kolaydır.

Vergiler, devir masrafları ve kaybedilen muafiyetler

Federal gelir vergisi açısından tek üyeli bir LLC ayrı bir varlık sayılmaz (disregarded entity); bu nedenle kira gelirleri ve giderleri, şirket hiç yokmuş gibi doğrudan sizin beyannamenizde yer alır. Çok üyeli bir LLC ise ortaklık beyannamesi verir ve her üyeye bir Schedule K-1 düzenler. LLC’nin kendisi vergi sonucunu değiştirmez; mülkiyetin kimde olduğunu değiştirir.

Devir masrafları ise farklı bir konudur. District of Columbia ve New York devirler üzerinden devir ve tescil vergisi alır ve zaten sahibi olduğunuz bir mülkü LLC’ye aktarmak da bir devirdir. Her yargı bölgesi, yalnızca mülkiyetin biçimini değiştiren devirler için sınırlı muafiyetler öngörür; ancak sizin devrinizin buna uyup uymadığı somut olaya bağlıdır, bu yüzden bir devir senedi imzalamadan önce bu sorunun cevabını alın. Mülkte oturan malike tanınan avantajlar da risk altındadır: Konut indirimi (homestead deduction) veya asıl konuta yönelik bir emlak vergisi programı genellikle mülkte yaşayan gerçek kişi bir malik gerektirir ve LLC’ye ait bir ev, asıl konut satışında uygulanan sermaye kazancı istisnasını karmaşıklaştırabilir. Bu nedenlerle LLC, içinde yaşadığınız ev için değil, yatırım amaçlı mülkler için bir araçtır.

Kuruluş ve süregelen uyum yükümlülükleri

Aksi yönde bir nedeniniz yoksa LLC’yi mülkün bulunduğu eyalette kurun; başka bir eyalette kurulan LLC, gayrimenkule sahip olduğu eyalette eyalet dışı şirket (foreign entity) olarak kayıt yaptırmak zorundadır ve bu da yıllık bildirimleri ikiye katlar. New York, yeni kurulan bir LLC’nin kuruluşunu ilan etmesini şart koşar ve bu ilanın maliyeti ilçeye (county) göre değişir. Her LLC’nin bir işletme sözleşmesine (operating agreement), bir kayıtlı temsilciye (registered agent) ve yıllık raporlara veya harçlara ihtiyacı vardır; gerçek faydalanıcı bildirimi (beneficial ownership reporting) kuralları da birden fazla kez değiştiğinden, kuruluş sırasında güncel şartı teyit edin. İş ve şirketler hukuku ekibimiz bu kuruluş işlemlerini yürütür; Amerika’da şirket kurmak için gerekli belgeler rehberimiz de hazır bulundurmanız gerekenleri listeler.

LLC ne zaman mantıklıdır

Şirket; çok birimli ve ticari binalarda, çalışanı veya düzenli yüklenicisi olan mülklerde ve birden fazla yatırımcının yer aldığı her alımda maliyetine değer. Çok yatırımcılı durumlarda işletme sözleşmesi, bir devir senedinin yapamayacağı işi yapar: Sermaye katkılarını, kâr paylaşımını, satışa kimin karar vereceğini ve bir üyenin nasıl ayrılacağını belirler. Joint tenancy ile tenancy in common karşılaştırmamız, ortak maliklerin şirket olmadan neler elde ettiğini ve bunun neden çoğu zaman yeterli olmadığını açıklıyor. Yabancı yatırımcıların, gizlilik ve miras planlaması da dahil olmak üzere bir şirket kullanmayı düşünmek için ek nedenleri vardır.

Sağlam bir sorumluluk sigortası ve şemsiye poliçesi bulunan bir malikin standart bir ipotek kredisiyle aldığı tek bir kiralık mülk için ise LLC daha az anlamlıdır. Bu durumda finansman açısından ödenen bedel gerçektir, sağlanan ek koruma ise sınırlıdır. Birden fazla mülkü olan yatırımcılar, bir binaya yönelik talebin diğerlerine ulaşamaması için çoğu zaman her mülk için ayrı bir LLC ya da eyalet hukukunun izin verdiği yerlerde seri LLC yapısı (series LLC) kullanır; bu karar kredi verene ve ne kadar idari yükü üstlenmeye hazır olduğunuza bağlıdır.

Yatırım amaçlı bir alımda mülkiyeti nasıl edineceğinize karar vermeye çalışıyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme şirket yapısını, krediyi ve vergi sonuçlarını mülkle ilgili gerçek planlarınız ışığında değerlendirmenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul işlemlerinde rehberlik sayfamıza göz atın veya randevu alın.