Geliştirme Projeleri İçin Hangi İmar Onayları Gerekir?

Proje o parsel üzerinde var olma hakkına hukuken sahip olmadıkça kredi veren finansman sağlamaz, yüklenici de yapı ruhsatı alamaz; bu hak ise imar mevzuatından doğar. Her geliştirme alanı için ilk soru, planlanan kullanımın ve yoğunluğun doğrudan izinli (by right) olup olmadığıdır. Öyleyse yol idaridir: vaziyet planı incelemesi (site plan review) ve yapı ruhsatları. Değilse, takdire bağlı imar onaylarına ihtiyacınız vardır ve takdire bağlı olmak; kamuya açık duruşmalar, şartlar, komşular ve zaman demektir. Arsa sözleşmesini imzalamadan önce hangi yolda olduğunuzu bilmek, bir takvim ile bir tahmin arasındaki farktır.

Birinci adım: İmar mevzuatının doğrudan izin verdikleri

İmar haritası ve ilgili bölgeye ait imar yönetmeliği metniyle başlayın. Kullanım tablosu, kullanımınızın (konut, ofis, perakende, sanayi, karma) izinli mi, şartlı izinli mi yoksa yasak mı olduğunu gösterir. Boyutsal standartlar; yüksekliği, yoğunluğu veya emsali (floor area ratio), çekme mesafelerini, taban alanı oranını ve otopark şartlarını belirler. Ek düzenleme bölgeleri (overlay districts) bunların üzerine kurallar ekler: Tarihi koruma bölgeleri tasarım incelemesi getirir ve District of Columbia’da tarihi bir bölgedeki proje, ruhsatlardan önce tarihi koruma inceleme sürecinden geçer. Mevcut kullanımı mevzuata aykırı hale gelmiş (nonconforming use) bir mülk bu kullanımı sürdürebilir, ancak genellikle genişletemez. İlgili yönetimden alınacak bir imar durumu teyit yazısı (zoning verification letter) sınıflandırmayı yazılı olarak teyit eder; gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme ekibimiz her proje alanı için inceleme süresi içinde bu yazıyı temin eder, çünkü emlak komisyoncusunun arsanın nelere izin verdiğine ilişkin açıklaması bir onay değildir.

Özel istisnalar, özel kullanım izinleri ve varyanslar

Kullanıma yalnızca şartlı olarak izin veriliyorsa, imar yönetmeliği her somut olay için ayrı onay mekanizması öngörür. Virginia’daki yerel yönetimler buna özel kullanım izni (special use permit) veya özel istisna (special exception) der ve yerel yönetime bağlı olarak Board of Supervisors veya Board of Zoning Appeals karar verir; District of Columbia’da özel istisnalara Board of Zoning Adjustment bakar; New York City’de ise özel izinlere ve varyanslara Board of Standards and Appeals bakar. Başvuru sahibi, teklifin yönetmelikte yazılı standartları karşıladığını göstermek zorundadır ve kurul çalışma saatleri, trafik, tampon alanlar ve tasarım konusunda şartlar koyabilir.

Varyans (variance) ise farklı ve daha zordur. Örneğin bir çekme mesafesini karşılayamayan düzensiz bir parsel gibi, bizzat mülkten kaynaklanan bir zorluk nedeniyle boyutsal bir kuraldan sapma izni talep eder. Başvuru sahibinin kendi yarattığı zorluklar ve mali sıkıntılar genellikle bu şartı karşılamaz. İşleyebilmesi için varyansa ihtiyaç duyan projeler, reddedilme ihtimalini gerçekçi biçimde hesaba katmalıdır.

İmar değişikliği, proffer’lar ve planlı geliştirmeler

Kullanıma veya yoğunluğa hiç izin verilmiyorsa çözüm, her ikisi de yerel yönetim organının yasama işlemi olan bir imar planı değişikliği (rezoning, yani harita değişikliği) veya bir metin değişikliğidir (text amendment). Virginia uygulaması, başvuru sahibinin proffer adı verilen taahhütler sunmasına izin verir; bunlar imar kararının parçası haline gelen ve taşınmazı bağlayan, yol iyileştirmeleri, tasarım ve kamu tesislerine katkılar gibi konuları kapsayan yazılı şartlardır. District of Columbia’nın Zoning Commission önünde yürütülen planlı birim geliştirme (planned unit development) süreci, başvuruda müzakere edilen kamu yararları karşılığında daha yüksek yoğunluk ve esneklik tanır. New York City’de imar haritası ve metin değişiklikleri, topluluk kurulu (community board), ilçe başkanı (borough president), City Planning Commission ve City Council tarafından belirli bir takvim içinde yapılan incelemeyle Uniform Land Use Review Procedure üzerinden yürür. Bu süreçlerin her biri kamuya açıktır, her biri itirazlara kapı açar ve her biri projeyi ömrü boyunca yönetecek şartlar doğurur.

Vaziyet planı, ifraz ve yapı ruhsatları

İmar hakkının (entitlement) elde edilmesi sürecin sonu değildir. Doğrudan izinli veya onaylanmış bir proje yine de vaziyet planı incelemesinden geçer; bu incelemede yerel yönetimin mühendisleri tesviyeyi, yağmur suyu yönetimini, altyapıyı, trafiği ve peyzajı inceler ve kamu altyapı iyileştirmeleri için teminat (bond) isteyebilir. Parselin bölünmesi veya birleştirilmesi gerekiyorsa, önce bir ifraz veya tevhit planı (subdivision plat) tescil edilir. Ardından taşıyıcı sistem, yangın, mekanik tesisat ve erişilebilirlik uyumuna ilişkin proje incelemesiyle yapı ruhsatları gelir ve iskân belgesi (certificate of occupancy) ancak son denetimlerden sonra verilir. Kredi verenler genellikle vaziyet planı onayını ve yapı ruhsatını inşaat kredisinin şartları arasında arar.

Onayları arsa sözleşmesine bağlamak

Arsa alımı, onay yolu esas alınarak yapılandırılmalıdır. İmar planı değişikliğine ihtiyaç duyan bir alıcı, başvuruyu yapıp onayı alabilecek kadar uzun bir inceleme süresi, bedeli belirlenmiş uzatma hakları ve onay reddedilirse veya kabul edilemez şartlarla gelirse bir fesih hakkı müzakere etmelidir. Bazı sözleşmeler satış bedelini onaylanan yoğunluğa göre ayarlar. Sözleşme ayrıca başvuruyu kimin yöneteceğini, danışmanların ücretini kimin ödeyeceğini ve işlem düşerse hazırlanan çalışmaların akıbetini de düzenlemelidir. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz bu imar onayı koşul maddelerini sözleşmeye yazar; satın alma sözleşmesindeki koşul maddeleri hakkındaki yazımız da bu tür şartların kaparoyla nasıl etkileşime girdiğini açıklıyor.

Her yargı bölgesinde geçerli iki husus daha vardır. Onayların geçerlilik süresi vardır; bu nedenle inşaata başlanmazsa bir özel istisnanın veya vaziyet planının ne zaman hükümsüz kalacağını takip edin. Ayrıca komşuların ve diğer tarafların itiraz hakları vardır; bu da itiraz süresi dolana kadar bir onayın kesinleşmediği anlamına gelir ve inşaat kredisi veren kuruluş genellikle bu tarihi bekler. Her ikisini de alım için yapılacak due diligence (hukuki ve mali inceleme) sürecinin geri kalanıyla birlikte takvime dahil edin; böylece projenin zaman çizelgesi bir kredi verene ve bir yatırımcıya karşı savunabileceğiniz bir şeye dönüşür.

Bir arsayı değerlendiriyorsanız ve projenin hangi onayları gerektireceğini ve sözleşmenin bunları almanız için size ne kadar süre tanıması gerektiğini bilmek istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, kaparo yatırmadan önce izlenecek yolu ortaya koyabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul geliştirme ve alımları sayfamıza göz atın veya randevu alın.