Ticari Kira Sözleşmesinde Şahsi Kefalet İmzalamak Zorunda mısınız?

Bunu zorunlu kılan bir kanun yoktur; ancak yeni veya küçük bir işletmeye mekân kiralayan kiraya verenlerin çoğu bunu ister, çünkü kiracı şirketin kredi geçmişi sınırlıdır ve kiraya veren tadilata ve komisyonlara gerçek para harcamaktadır. Ticari kira sözleşmesinde şahsi kefalet (personal guaranty), LLC temerrüde düşerse sizi, yani işletme sahibini, kiracının yükümlülüklerinden sorumlu kılar ve sınırsız bir kefalet sözleşme süresinin tamamı, her yenileme ve her değişiklik boyunca devam edebilir. Soru genellikle imzalayıp imzalamamak değil, neyi ve ne kadar süreyle garanti ettiğinizdir.

Sınırsız kefalet gerçekte neleri kapsar

Kiraya verenin standart kefalet formu ayrı bir sözleşmedir ve geniş kapsamlı olacak şekilde kaleme alınır. Genellikle ilk süre ile her türlü yenileme veya uzatma boyunca, görmemiş olabileceğiniz değişiklikler de dahil olmak üzere, temel kiranın, ek kiranın, tazminatların ve kiraya verenin avukatlık ücretlerinin tamamını kapsar. Genellikle “mutlak ve kayıtsız şartsız” niteliktedir; yani kiraya veren önce kiracıya başvurmadan doğrudan size dava açabilir ve kefalet, kiracının sahip olabileceği savunmalardan feragati içerir. Birden fazla ortak varsa her biri müteselsilen (jointly and severally) imza atar; böylece kiraya veren alacağın tamamını bunlardan herhangi birinden tahsil edebilir. Aksi belirtilmedikçe kefalet, kira sözleşmesinin devrinden sonra da devam eder; bu da işletmeyi satıp anahtarları alıcıya teslim ettikten sonra alıcının kirasından sorumlu kalabileceğiniz anlamına gelir.

Kefaleti de kira sözleşmesi kadar dikkatle okuyun. Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme alanındaki çalışmalarımızda, bir kurucunun gerçek riskini belirleyen belgenin çoğu zaman kira sözleşmesi değil, kefalet olduğunu görüyoruz.

Kiraya verenlerin kabul ettiği sınırlı kefaletler

Kredi güvencesine ihtiyaç duyan bir kiraya veren genellikle standart formdan daha dar kapsamlı bir şeyi kabul eder. Yaygın yapılar şunlardır:

• belirli bir dolar tutarıyla veya sabit sayıda aylık kirayla sınırlanmış üst sınırlı kefalet;
• kalan sözleşme süresi yerine, yalnızca temerrüt tarihinden itibaren hesaplanan sonraki birkaç aylık kirayı garanti ettiğiniz kayan süreli kefalet (rolling guaranty);
• temerrüt olmaksızın belirli sayıda yıl boyunca zamanında ödeme yapıldıktan sonra kefaletin sona erdiği veya kademeli olarak azaldığı zamanla sona eren kefalet (burn-off);
• satışın sizi gerçekten serbest bırakması için, işletmenin nitelikli bir alıcısına izin verilen bir devirle sona eren kefalet;
• aşağıda ele alınan, tahliye öncesi dönemle sınırlı kefalet.

İşletmeyle ilgisi olmayan eşler imza atmamalıdır ve siz bunu kabul etmedikçe kefalet ortak mülkiyetteki varlıklara uzanmamalıdır. Kiraya veren sınırsız kefalette ısrar ederse, kiracı tadilat katkı payı ve kirasız dönem, üstlendiğiniz riske uygun olarak daha büyük olmalıdır.

Good guy kefaleti nedir

“Good guy” kefaleti New York uygulamasında gelişmiş ve başka yerlere de yayılmıştır. Bu kefalette kefil, kiracının üzerinde anlaşılan önceden bildirimi yapması ve tahliye tarihine kadar kirayı eksiksiz ödemiş olması şartıyla, yalnızca kiracının mekânı boşaltıp teslim ettiği tarihe kadarki kira ve diğer bedellerden sorumludur. İşletmesi başarısız olan bir kiracı mekândan ayrılabilir, tahliye tarihine kadar ödeme yapabilir ve kalan sözleşme süresinden kurtulabilir. Kiraya veren ise zilyetliği hızla ve dava açmadan geri alır; kiraya verenlerin bunu kabul etmesinin nedeni budur.

İşe yarayıp yaramayacağını ayrıntılar belirler. Bildirim süresi gerçekçi olmalıdır. Kefalet, kiraya verenin teslimi kabul ettiğini ve kefilin sorumluluğunun kiraya verenin mekânı yeniden kiraya verdiği tarihte değil, teslim tarihinde sona erdiğini belirtmelidir. Kefili kiraya verenin yeniden kiralama maliyetlerinden, komisyon ücretlerinden veya itfa edilmemiş tadilat bedellerinden sorumlu tutan ifadelere dikkat edin; bunlar maddenin ortadan kaldırmayı amaçladığı riskin büyük bir kısmını geri getirebilir. Good guy kefaletinin kiracı şirketi değil kefili koruduğunu da unutmayın; kiraya veren kalan süre için yine LLC’ye başvurabilir.

Alternatifler: Güvence bedelleri, teminat mektupları ve şirket kefaletleri

Kredi güvencesinin şahsi olması gerekmez. Daha yüksek bir güvence bedeli, kiracının bankasından alınacak bir teminat mektubu (letter of credit), son ayların peşin ödenen kirası veya bir ana şirket kefaleti, şahsi kefaletin yerini alabilir ya da kapsamını daraltabilir. Yenileme opsiyonlarıyla birlikte daha kısa bir ilk süre de kiraya verenin riskini azaltır ve size daha küçük bir kefalet istemek için bir gerekçe verir. Hangi kombinasyonun işe yarayacağı, kiraya verenin hangi kredi güvencesini alması gerektiği konusunda çoğu zaman söz sahibi olan kiraya verenin kendi kredi verenine bağlıdır. Triple net ve brüt kira karşılaştırmamız burada önem taşır; çünkü net kirada garanti edilen tutar yalnızca temel kirayı değil, zamanla artan yansıtılan giderleri de içerir.

İmzalamadan önce

Kefaleti, niyet mektubundan itibaren, pazarlık edilmeye değer diğer ticari kira şartlarıyla birlikte bir müzakere konusu olarak ele alın. Kimin ve hangi sıfatla imza attığını, kefaletin yenilemeleri ve değişiklikleri kapsayıp kapsamadığını, hangi hukukun uygulanacağını ve kefaletin borç ikrarı yoluyla doğrudan icra (confession of judgment) veya jüri yargılamasından feragat içerip içermediğini teyit edin. Şirketi uygulamada da ayrı tutun; çünkü kefalet bir şeydir, LLC’nin borçlarından şahsen sorumlu tutulmak ise başka bir şey; iş ve şirketler hukuku ekibimiz şirket tarafını yürütür. Kira sözleşmesi yıllar sonra değiştirildiğinde de kefaletin yeniden imzalanması gerekip gerekmediğini sorun; değişikliği hiç kabul etmemiş bir kefilin bir savunması olabilir ve bunu sormayı unutan bir kiraya veren, sizin bedavaya düzeltmemeniz gereken bir hata yapmıştır.

Bir kiraya veren size imzalamanız için bir kira sözleşmesi ve kefalet verdiyse, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, gerçekte neyi taahhüt ettiğinizi ve kiraya verenin bunun yerine neyi kabul etmesinin muhtemel olduğunu görmenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Kiralama, gayrimenkul alımları ve geliştirme sayfamıza göz atın veya randevu alın.