Ticari Kira Sözleşmesinde İmzadan Önce Pazarlık Edilmesi Gereken Şartlar

Kiraya verenin standart kira sözleşmesi bir başlangıç pozisyonudur, “ya kabul edersiniz ya gidersiniz” türünden bir belge değildir ve ticari kira sözleşmesinde en çok önem taşıyan şartlar nadiren temel kiradır. Asıl önemli olanlar kira artış maddesi, yenileme opsiyonu, tadilat ve iç yapım (build-out) masraflarını kimin ödeyeceği, işletmenizi satarken kira sözleşmesini devredip devredemeyeceğiniz ve erken çıkmanız gerekirse ne olacağıdır. Bunları niyet mektubunu (letter of intent, LOI) imzalamadan önce inceleyin; çünkü niyet mektubu genellikle kiraya verenin sonradan yeniden açmayı reddedeceği temel şartları sabitler. Niyet mektubunun sizi bağlayıp bağlamadığını ele aldığımız yazımız bu sıralamayı açıklıyor.

Kira, kira artışları ve işletme giderleri

Temel kira başlıktaki rakamdır, ancak gerçek maliyeti üç başka rakam belirler. Yıllık kira artışı sabit bir yüzde olabilir veya bir endekse bağlanabilir; sabit oran öngörülebilirdir, endeks ise enflasyonun yüksek olduğu bir yılda kontrolden çıkabilir ve her ikisinde de bir üst sınır sizi korur. Tadilat süresince ve faaliyetin ilk aylarında kirasız dönem (free rent) yaygındır ve bir yan mektuba (side letter) bırakılmak yerine ay olarak belirtilmelidir. Gider yapısı, yani vergilerin, sigortanın ve ortak alan bakım giderlerinin (common area maintenance) size yansıtılıp yansıtılmadığı, kiranın kontrolünüz dışında ne kadar artabileceğini belirler. Triple net ve brüt kira sözleşmelerini karşılaştırdığımız yazımız, kontrol edilebilir giderlere ilişkin üst sınırlar ve denetim hakları dahil olmak üzere gider yansıtma ifadelerini ayrıntılı olarak ele alıyor.

Süre, yenileme opsiyonları ve genişleme hakları

Daha uzun bir süre, daha düşük bir kira ve daha yüksek bir tadilat katkı payı sağlar; daha kısa bir süre ise esneklik sağlar. Yenileme opsiyonları bu ikisi arasında köprü kurar, ancak yalnızca kullanılabilir şekilde kaleme alınmışlarsa. Opsiyon dönemi için belirlenmiş bir kirada (belirtilmiş bir rakam, sabit bir artış veya tarafsız bir belirleme mekanizmasıyla saptanan piyasa rayici) ve kaçırmayacağınız kadar uzun bir bildirim süresinde ısrar edin. Büyüme ihtimali varsa, bitişik alanlar için ilk teklif hakkı (right of first offer) istemeye değer. Çıkış imkânına ihtiyacınız varsa, kiraya verenin sonradan kabul edeceğini ummak yerine, belirlenmiş bir bedeli olan bir erken fesih opsiyonu müzakere edin. Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme alanındaki ekibimiz bu opsiyon mekanizmalarını kira sözleşmesinin özü olarak ele alır; çünkü yıllar sonra fiilen kullanacağınız şartlar bunlardır.

Teslim durumu ve kiracı tadilatları

Kira sözleşmesi, kiraya verenin mekânı tam olarak hangi durumda teslim edeceğini ve kullanılabilir hale getirme masrafını kimin ödeyeceğini belirtmelidir. Kiracı tadilat katkı payı (tenant improvement allowance), kiraya verenin sizin tadilatınıza katkısıdır; sözleşme tutarı, nelere harcanabileceğini, ne zaman ödeneceğini ve kullanılmayan bakiyeye ne olacağını belirtmelidir. İşi kiraya veren yapacaksa, planları, bir teslim tarihini ve teslim gecikirse doğacak sonuçları (örneğin gecikilen her gün için bir günlük kira indirimi ve nihai bir son tarihten (outside date) sonra fesih hakkı) içeren bir iş mektubunu (work letter) sözleşmeye ekleyin. Kira başlangıcı, her şeyin plana göre gideceğini varsayan bir takvim tarihine değil, teslime ve izinlerin alınmasına bağlanmalıdır.

Kullanım, münhasırlık ve faaliyet taahhütleri

Dar kapsamlı bir izin verilen kullanım maddesi, işinizde bir yön değişikliğini veya farklı bir sektördeki bir alıcıya devri engelleyebilir; bu nedenle maddeyi geniş kaleme alın. Perakende kiracılar, kiraya verenin yakındaki alanları doğrudan bir rakibe kiralamasını engelleyen bir münhasır kullanım maddesi (exclusive use clause) istemeli ve kötü bir yılda bile mağazayı açık tutmaya zorlayan sürekli faaliyet taahhütlerine (continuous operation covenants) direnmelidir. Tabela, çalışma saatleri ve otopark hakları, kiralama temsilcisiyle yapılan bir sohbette değil, kira sözleşmesinde yer almalıdır.

Devir, alt kiralama ve ayrılma hakkı

Devir maddesi, işletmenizi satıp satamayacağınızı belirler. Kiraya verenin standart formu genellikle onay olmadan devri yasaklar; kiracının düzeltmeleri ise onayın makul olmayan bir şekilde esirgenmeyeceğini, bağlı şirketlere veya işletmenin tamamına ya da esasa ilişkin kısmına sahip olan bir alıcıya yapılan devirlerin onay gerektirmeyeceğini ve kiraya verenin geri alma hakkının (recapture, yani devir talep ettiğinizde mekânı geri alması) sınırlandırılacağını veya kaldırılacağını eklemelidir. Kiraya verene, sizin kiranızın üzerindeki her türlü alt kira gelirinden pay veren kâr paylaşımı maddelerine dikkat edin.

Temerrüt, kefalet ve kiraya verenin hakları

Son olarak, temerrüt bölümünü bir gün o durumda olacakmışsınız gibi okuyun. Kiracıya, parasal bir temerrüt, sözleşmede tanımlanan temerrüt haline (event of default) dönüşmeden önce yazılı bildirim ve bir düzeltme süresi (cure period), parasal olmayan temerrütler için daha uzun bir düzeltme süresi tanınmalı ve kiraya verenin mekânı yeniden kiraya vermesinden elde edeceği gelir mahsup edilmeden gelecekteki bütün kiralar muaccel hale getirilmemelidir. Şahsi kefalet (personal guaranty), kiraya verenin yeni bir işletmeden genellikle talep ettiği bir güvencedir ve kapsamı pazarlığa açıktır; ticari kira sözleşmelerinde şahsi kefalet hakkındaki yazımız, kiraya verenlerin kabul ettiği üst sınırları ve zamanla sona eren kefalet (burn-off) hükümlerini açıklıyor. İmzadan önce iki kalem daha incelenmeyi hak eder:

• haciz ve cebri satış halinde kira sözleşmenizin sona ermemesi için kiraya verenin kredi vereninden alınacak bir öncelik, kiracılığa dokunmama ve yeni malike tabi olma sözleşmesi (subordination, non-disturbance, and attornment agreement);
• kaldırılamıyorsa, taşınmayı kiraya verenin masrafıyla ve makul bir bildirim süresiyle denk bir mekâna sınırlayan bir yer değiştirme maddesi.

Süre sonunda tahliye etmeme halinde uygulanacak kira (holdover rent), güvence bedeli şartları ve kiraya verenin mekâna giriş hakkı listeyi tamamlar. Bunların her biri kiraya verenin avukatı için rutin, okumadan imzalayan bir kiracı için ise pahalıdır. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz, niyet mektubu kesinleşmeden önce, yani kiraya veren hâlâ pazarlık yapmayı beklerken, kiraya verenin formunu bu listeye göre düzeltir.

Ticari bir mekân için standart bir kira sözleşmesi veya niyet mektubu aldıysanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, bağlanmadan önce hangi şartlarda ısrar etmeniz gerektiğini belirlemenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul alımları, kiralamalar ve geliştirme sayfamıza göz atın veya randevu alın.