ABD'de Mülk Alırken Tapu Sigortası Yaptırmanız Gerekir mi?

Mülk satın almak için kredi kullanıyorsanız, kredi veren kuruluş bir tapu sigortası (title insurance) poliçesi yaptırmanızı şart koşar ve bu poliçe yalnızca kredi vereni korur. Ayrıca bir malik poliçesi (owner’s policy) alıp almamak sizin kararınızdır ve bu poliçe, mülkün kendisini kurtarabilecek az sayıdaki kapanış (closing) masrafından biridir. Tapu sigortası, mülkiyeti devralmanızdan önce var olan mülkiyet kusurlarını kapsar: üç devir önce atılmış sahte bir imza, önceki malikin hiç ödemediği bir rehin hakkı (lien), devir senedini (deed) hiç imzalamamış bir mirasçı. Hiçbir ev ekspertizi bu sorunları ortaya çıkarmaz ve bunlar kapanıştan on yıl sonra bile gün yüzüne çıkabilir.

Tapu sigortası neleri kapsar

Tapu poliçesi geçmişe bakar. Sigortacı resmi sicil kayıtlarını inceler, mülkiyetin sigortalanabilir olduğuna karar verir ve ardından kapsam dahilindeki taleplere karşı sizi savunmayı ve kapsam dahilindeki zararları poliçe tutarına kadar ödemeyi üstlenir. Standart malik poliçesi; mülkiyetin sizden başka birine ait çıkması, tapu üzerindeki kusurlar veya rehin hakları, mülke yasal erişim hakkının bulunmaması ve mülkiyetin satılabilir nitelikte olmaması (unmarketability of title) hallerini kapsar. Uygulamada bu; sahte veya usulüne uygun düzenlenmemiş devir senetleri, terkin edilmemiş ipotekler, mahkeme kararına dayalı rehinler (judgment liens), tapu sicil dairesinin hataları, hesaba katılmamış mirasçılar ve ehliyeti ya da yetkisi bulunmayan kişilerce yapılan devirler anlamına gelir.

İki özellik en çok önem taşır. Birincisi, sigortacı mülkiyetinizi mahkemede savunmanın maliyetini öder; bu maliyet çoğu zaman daha büyük kalemdir. İkincisi, primi kapanışta bir kez ödersiniz ve teminat, siz veya mirasçılarınız mülk üzerinde bir hakka sahip olduğunuz sürece devam eder. Bunu her yıl yenilenen ve yalnızca gelecekteki olayları kapsayan konut sigortasıyla (hazard insurance) karşılaştırın.

Gayrimenkul hukuku alanındaki ekibimiz tam da bu nedenle tapu sigortası taahhütnamesini (title commitment) kapanıştan önce inceler: Poliçe ancak sigortaladığı kadar değerlidir ve taahhütname, sigortacının neleri kapsam dışında bırakmaya karar verdiğini size gösterir.

Kredi veren poliçesi ile malik poliçesi arasındaki fark

Kredi veren poliçesi (lender’s policy), kredi tutarı üzerinden ipoteği sigortalar ve anaparayı ödedikçe teminatı azalır. Bir tapu talebi mülkiyetinizi ortadan kaldırırsa, kredi veren kendi poliçesinden tazminat alır, siz ise elinizde hiçbir şey olmadan kalırsınız. Malik poliçesi ise satın alma bedeli üzerinden sizin özsermayenizi (equity) sigortalar ve zamanla azalmaz. Pek çok genişletilmiş malik poliçesi, artan değerlere ayak uydurmak için teminatı belirli bir süre boyunca ayrıca artırır.

Her iki poliçe aynı araştırmaya dayandığından, ikisini kapanışta birlikte almak, malik poliçesini sonradan almaktan daha ucuzdur. Çoğu piyasada ikinci poliçe için uygulanan eşzamanlı düzenleme tarifesi (simultaneous-issue rate), ilk poliçenin bedelinin küçük bir kısmı kadardır. Karar vermeden önce kapanış görevlisinden (settlement agent) fiyat teklifi isteyin.

Nakit alıcının kredi vereni yoktur; bu nedenle kendisi satın almadıkça hiçbir poliçesi de olmaz. Malik poliçesine en çok ihtiyaç duyan alıcı budur; çünkü işlemin arkasında, kimin adına olursa olsun tapuyu kontrol eden bir banka risk değerlendirme uzmanı (underwriter) yoktur.

Schedule B: Poliçenin kapsam dışında bıraktıkları

Her poliçede istisnaları listeleyen bir Schedule B bulunur. Standart istisnalar arasında bir arazi ölçümünün (survey) ortaya koyacağı hususlar (sınır tecavüzleri, sınır uyuşmazlıkları), mülkü fiilen elinde bulunduranların hakları, tescil edilmemiş irtifak hakları (easements) ve henüz tescil edilmemiş işler için inşaat alacaklısı rehinleri (mechanic’s liens) yer alır. Özel istisnalar ise sigortacının kapsamayacağı tescilli kayıtları listeler: mevcut irtifak hakları, kısıtlayıcı şartlar (restrictive covenants), kat mülkiyeti beyannameleri (condominium declarations) ve satıcının kapanışta ödemesi gereken her türlü rehin.

Bu listeyi bir talep doğduktan sonra değil, kapanıştan önce okuyun. Bazı istisnalar kaldırılabilir. Örneğin güncel bir arazi ölçümü, sigortacının ölçüm istisnasını silmesine imkân verir. Malik beyanı (owner’s affidavit) ise mülkü fiilen elinde bulunduranlara ilişkin istisnayı ortadan kaldırabilir. Garaj yapmayı planladığınız yerin altından tescilli bir irtifak hakkı geçiyorsa, bunu hâlâ pazarlık yapabileceğiniz veya satın alma sözleşmesindeki koşul maddeleri çerçevesinde işlemden çekilebileceğiniz bir aşamada, yani şimdi öğrenmek istersiniz.

Tapu araştırması sigorta yerine geçmez

Alıcılar bazen tapu araştırmasının (title search) tek başına kendilerini koruduğunu varsayar. Korumaz. Araştırma, sigortacının kendi iş ürünüdür ve araştırmadaki hatalar ancak bir poliçeniz varsa sigortacının sorunu haline gelir. Satıcının verdiği bir quitclaim deed veya New York’taki bargain and sale deed, mülkiyet zinciri hakkında çok az güvence içerir ya da hiç içermez; bu da gizli kusurlara karşı tek gerçek korumayı malik poliçesi haline getirir. Garantili devir senedi ile quitclaim deed arasındaki farkı ele aldığımız yazımız, devir senedindeki garantilerin ve tapu sigortasının birlikte nasıl işlediğini açıklıyor.

Malik poliçesi primini ne zaman hak eder

Uygulamada karşılaşılan taleplere bakın: Önceki malikin yüklenicisi, ödenmemiş işler için kapanıştan sonra bir rehin tescil ettirir; bir boşanma kararı mülkü devretmiştir ama eski eşin devir senedi hiç tescil edilmemiştir; yıllar önce yapılmış bir vergi satışı usulsüzdür; komşunun garaj yolu sizin arsanızın üzerindedir. Bunların her biri, avukatlık ücreti olarak tek seferlik primden daha pahalıya mal olabilir ve bu ücretleri poliçe öder.

Poliçe almama yönündeki gerekçeler zayıftır. Prim, satın alma bedelinin tamamına eşit olabilecek bir kayba karşı ödenen makul ve tek seferlik bir maliyettir. Özellikle yerel bir kredi veren olmadan satın alma yapıyor olabilecek ve sicil kayıtlarını yurt dışından kolayca takip edemeyen yabancı alıcılar için malik poliçesi, önerdiğimiz temel korumadır.

Kapanış tarihiniz belirlendiyse, tapu sigortası taahhütnamesini ve poliçe fiyat teklifini şimdi isteyin ve bunları kapanış gününden önce inceletin. Üzerinde sorun bulunan bir taahhütnameyi bir hafta içinde düzeltmek, kapanış masasında düzeltmekten daha kolaydır. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik hizmetimiz bu incelemeyi de kapsar; kapanışta neler olduğunu adım adım anlattığımız yazımız da poliçenin bu sıralamada nereye oturduğunu gösterir.

Malik tapu sigortası poliçesi alıp almamaya karar vermeye çalışıyorsanız veya kapanıştan önce tapu sigortası taahhütnamesini inceletmek istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, istisnaların satın alma işleminiz için ne anlama geldiğini netleştirebilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul hukuku sayfamıza göz atın veya randevu alın.