Yabancı Satıcılar İçin FIRPTA Stopajı Nasıl İşler?

ABD’deki bir gayrimenkulün satıcısı yabancı bir kişiyse (foreign person), alıcı brüt satış bedelinin yüzde 15’ini kesmek ve kapanıştan (closing) sonraki 20 gün içinde IRS’e göndermek zorundadır. Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) kapsamındaki bu kesinti FIRPTA stopajı (FIRPTA withholding) olarak bilinir ve satıcının kârına değil, elde edilen tutara (amount realized) uygulanır. Kazancı çok az olan, hatta hiç olmayan yabancı bir satıcı bile kapanış masasında satış gelirinin büyük bir kısmının kesildiğini görebilir; stopajı yapmayan alıcı ise vergiden sorumlu hale gelir. Her iki tarafın da sözleşme imzalanmadan önce buna göre plan yapması gerekir.

Kimler yabancı kişi sayılır

FIRPTA; ABD’de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişileri (nonresident aliens), yabancı şirketleri, yabancı ortaklıkları, yabancı tröstleri ve yabancı terekeleri yabancı kişi olarak kabul eder. Green card sahibi bu amaçla yerleşik yabancı (resident alien) sayılır ve stopaja tabi değildir. Satış yılı için önemli ölçüde bulunma testini (substantial presence test) karşılayan vize sahipleri de öyledir. Satıcı, yabancı olmadığını, ABD vergi kimlik numarasını içeren bir yabancı olmama beyanı (certification of non-foreign status) imzalayarak kanıtlar ve alıcı bu beyanı dosyasında saklar. Mülk, vergi açısından ayrı bir varlık sayılmayan (disregarded entity) tek üyeli bir LLC üzerinden elde tutuluyorsa, IRS doğrudan malike bakar; dolayısıyla ABD’de yerleşik olmayan birine ait bir LLC bu kuraldan kurtulamaz.

Gayrimenkul hukuku ekibimiz, yurt dışında yaşayan her satıcı için FIRPTA konusunu sözleşme aşamasında gündeme getirir; çünkü stopaj, satıcının eline geçecek nakdi değiştirir, hatta ipotek kapatma tutarı stopaj sonrasındaki net satış gelirinden büyükse satıcıyı açık verir duruma düşürebilir. Aynı planlama alım aşamasında da geçerlidir.

Stopaj mekanizması nasıl işler

Stopaj sorumlusu (withholding agent) alıcıdır; ancak uygulamada evrak işlerini kapanış görevlisi (settlement agent) yürütür. Kapanışta kesilen tutar, Form 8288 ve her yabancı satıcı için bir Form 8288-A ile birlikte IRS’e gönderilir. IRS, 8288-A’nın bir kopyasını onaylayarak satıcıya iade eder; satıcı, stopaj tutarını vergisinden mahsup edebilmek için bu kopyaya ihtiyaç duyar. Sosyal Güvenlik numarası olmayan bir satıcı, Form W-7 doldurarak Bireysel Vergi Kimlik Numarası (Individual Taxpayer Identification Number, ITIN) almalıdır; satıcının henüz ITIN’i yoksa başvuru stopaj formlarıyla birlikte yapılabilir. Bu işe erken başlayın; eksik bir ITIN, iadenin takılmasının en yaygın nedenidir.

Stopaj nihai vergi değil, bir ön ödemedir. Yıl sona erdikten sonra satıcı, satıştan elde ettiği gerçek kazancı bildiren bir ABD vergi beyannamesi (gerçek kişiler için Form 1040-NR) verir, ödenmesi gereken vergiyi hesaplar ve kesilen tutarı mahsup olarak talep eder. Stopaj vergiyi aşarsa satıcı iade alır. Satıcı mülkü bir yıldan uzun süre elinde tutmuşsa, genellikle uzun vadeli sermaye kazancı oranları uygulanır ve bu oranlar çoğu zaman brüt bedelin yüzde 15’inden çok daha düşük bir vergiye karşılık gelir.

İstisnalar ve indirimli oranlar

Stopajı azaltan veya tamamen ortadan kaldıran çeşitli istisnalar vardır ve bunlar alıcının mülkü kullanma amacına ve satış bedeline bağlıdır:

• Alıcı mülkü konut olarak kullanacaksa ve bedel 300.000 doları aşmıyorsa stopaj uygulanmaz. Alıcının, ilk iki yılın her birinde mülkün kullanıldığı sürenin en az yarısında orada yaşamaya yönelik kesin planları olmalıdır.
• Alıcı mülkü konut olarak kullanacaksa ve bedel 300.000 doların üzerinde olmakla birlikte 1.000.000 doları aşmıyorsa, oran yüzde 10’a düşer.
• Gerçek vergisinin stopaj tutarından az olacağını öngören bir satıcı, kapanış tarihinden önce veya kapanış günü Form 8288-B ile stopaj sertifikası (withholding certificate) başvurusunda bulunabilir. Başvuru kapanışta hâlâ sonuçlanmamışsa alıcı yine stopaj yapar; ancak IRS karar verene kadar parayı emanet hesabında (escrow) tutabilir ve ardından yalnızca sertifikanın izin verdiği tutarı öder.
• Aslında yabancı kişi olmayan bir satıcı yalnızca yabancı olmama beyanını verir ve stopaj uygulanmaz.

Konut istisnası tamamen alıcının niyetine dayanır ve bu niyetin gerçeğe aykırı çıkması halinde risk alıcıya geçer. Alıcılar, satıcının işini kolaylaştırmak için konut beyanını gelişigüzel imzalamamalıdır.

FIRPTA’ya ek olarak eyalet düzeyinde stopaj

New York buna kendi katmanını ekler. New York’taki bir gayrimenkulü satan ve eyalette yerleşik olmayan bir gerçek kişi, sınırlı istisnalar dışında, Form IT-2663’ü doldurmalı ve kazanç üzerinden tahmini eyalet gelir vergisini en geç devir senedi tescil edilirken ödemelidir. Kapanış görevlisi bu form olmadan tescil yaptırmaz. Bu yazının yazıldığı tarih itibarıyla Virginia ve District of Columbia kapanışta benzer bir stopaj uygulamamaktadır; ancak eyalet kuralları değişir, bu nedenle kapanış tarihini belirlerken güncel şartı kapanış görevlisiyle teyit edin.

Satışı ilana çıkmadan önce planlamak

Üç adım sorunların çoğunu önler. Birincisi, ITIN’iniz yoksa sözleşme aşamasına geçmeden önce alın. İkincisi, Form 8288-B başvurusunun mantıklı olup olmadığına karar verin; kazancınız küçükse veya zararına satıyorsanız sertifika, satış gelirinizin büyük kısmının aylarca süren bir iade döngüsüne takılmasını önleyebilir. Üçüncüsü, kapanış masasında sürprizle karşılaşmamak için stopajı, ipotek kapatma tutarı ve varsa emlakçı komisyonu da dahil olmak üzere kapanış hesabına baştan dahil edin. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz bu kalemleri kapanış görevlisiyle koordine eder; kapanış sürecini adım adım anlattığımız yazımız da FIRPTA formlarının zaman çizelgesinde nereye düştüğünü gösterir. Mülkü bir şirket üzerinden elde tutan maliklerin mülkü LLC aracılığıyla satın alma hakkındaki yazımızı da okuması gerekir; çünkü doğrudan malike bakma kuralının uygulanıp uygulanmayacağını şirketin vergi sınıflandırması belirler.

Amerika Birleşik Devletleri dışında yaşıyor ve ABD’deki mülkünüzü satmaya hazırlanıyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, sözleşme imzalamadan önce stopajı, formları ve zamanlamayı planlamanıza yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz sayfamıza göz atın veya randevu alın.