Gayrimenkul Satın Alma Sözleşmesinde Hangi Koşul Maddeleri Olmalı?

Koşul maddesi (contingency), kapanışı yapmakla yükümlü hale gelmenizden önce gerçekleşmesi gereken bir şarttır ve her biri, kaporanızla birlikte sözleşmeden geri çıkabileceğiniz bir kapıdır. Bu kapı belirli bir tarihte kapanır. Ekspertiz bildirimi veya finansman nedeniyle fesih için son tarihi kaçırırsanız, sözleşmelerin çoğu koşul maddesinden feragat edildiğini kabul eder ve kapanışı yapamazsanız kaparo risk altına girer. Doğru gayrimenkul sözleşmesi koşul maddeleri; nasıl ödeme yaptığınıza, mülk hakkında ne bildiğinize ve piyasanın ne kadar rekabetçi olduğuna bağlıdır ve maddelerin nasıl kaleme alındığı, hangilerinin seçildiği kadar önemlidir.

Finansman ve değerleme

Finansman koşulu, belirli şartlarla bir kredi belirli bir tarihe kadar onaylanmazsa alıcının sözleşmeyi feshetmesine imkân verir. Madde; kredi türünü, tutarını ve azami faiz oranını belirtmeli, alıcının derhal ve iyi niyetle başvuru yapmasını şart koşmalı ve satıcının hangi ret belgesini talep edebileceğini söylemelidir. Belirsiz bir madde (“finansmana tabidir”), alıcının yeterince çaba gösterip göstermediği konusunda uyuşmazlığa davetiye çıkarır. Değerleme koşulu ise ayrıdır: Kredi verenin yaptırdığı değerleme satış bedelinin altında çıkarsa, alıcı yeniden pazarlık yapabilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Rekabetçi bir teklif yarışını kazanmak için bu koşuldan feragat eden alıcılar aradaki farkı nakit olarak karşılamaya hazır olmalıdır; çünkü kredi veren, sözleşme bedeline göre değil, değerleme sonucuna göre kredi verir. Devlet destekli krediler, sözleşmenin geri kalanında ne yazdığından bağımsız olarak, değerleme düşük çıkarsa alıcının çekilme hakkını koruyan zorunlu bir madde içerir. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler alanında alıcı tarafında yürüttüğümüz çalışmalar genellikle bu iki maddeyle başlar; çünkü bu ikisi birlikte kaporanın gerçekten risk altında olup olmadığını belirler.

Ekspertiz ve due diligence

Ekspertiz koşulları iki biçimde karşımıza çıkar. Birincisi, alıcıya inceleme yaptırma ve ardından ya mülkü kabul etme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı verir; satıcının pazarlık yapma yükümlülüğü yoktur. İkincisi, alıcıya onarım talep etme hakkı verir, satıcı için bir cevap süresi başlatır ve taraflar anlaşamazsa alıcının sözleşmeyi feshetmesine imkân tanır. Rapor gelmeden önce hangisine sahip olduğunuzu bilin; ekspertiz sonrası onarım pazarlığı hakkındaki yazımız her birinin uygulamada nasıl işlediğini açıklıyor. Uzmanlık gerektiren incelemeler (radon, ahşaba zarar veren böcekler, kuyu ve fosseptik, kurşunlu boya, kanalizasyon hattı) ya kendi sürelerine ya da hepsini kapsayan tek bir due diligence (hukuki ve mali inceleme) süresine ihtiyaç duyar. Ticari sözleşmeler ise ekspertiz maddesinin yerine, alıcının herhangi bir nedenle sözleşmeyi feshedebileceği bir inceleme süresi (study period) koyar; bu, koşul maddelerinin en güçlüsüdür ve ticari alıcıların bu sürenin uzunluğu için mücadele etmesinin nedeni de budur.

Tapu, arazi ölçümü ve site yönetimi belgeleri

Neredeyse her sözleşme satıcının piyasada satılabilir veya sigortalanabilir bir mülkiyet teslim etmesini şart koşar; alıcıya da tapu sigortası taahhütnamesini aldıktan sonra istisnalara itiraz etmesi için belirli bir süre, satıcıya ise belirli bir düzeltme süresi tanınmalıdır. Sınır tecavüzleri ve irtifak hakları taahhütnamede değil arazi ölçümünde ortaya çıktığından, arazi ölçümü de aynı takvime bağlanmalıdır. Kat mülkiyetine tabi mülklerde ve planlı sitelerde Virginia, alıcıya yeniden satış sertifikasını veya bildirim paketini aldıktan sonra üç gün içinde kanuni dönme hakkı tanır; District of Columbia ve New York’taki sözleşmeler ise genellikle kat mülkiyeti belgeleri için bir inceleme süresi veya kooperatiflerde yönetim kurulu onayına ilişkin bir koşul maddesi öngörür. Malik tapu sigortası hakkındaki yazımız, taahhütnamenin neyi gösterdiğini ve itiraz son tarihinin neden önemli olduğunu açıklıyor.

Alıcının mevcut evinin satışı ve diğer özel şartlar

Ev satışı koşulu, alımı alıcının mevcut evinin satışını tamamlamasına bağlar. Satıcılar bunu isteksizce kabul eder ve genellikle bir çıkarma maddesiyle (kick-out clause) birlikte kullanır: Satıcı mülkü pazarlamaya devam edebilir ve başka bir teklif gelirse alıcının koşulu kaldırmak veya çekilmek için kısa bir süresi olur. Diğer özel şartlar arasında satıcının mülkü geri kiralaması (rent-back), bir kiracının kapanışa kadar mülkü boşaltması, gelir getiren mülklerde kiracı teyit beyanlarının teslimi ve geliştirme arazilerinde imar veya ruhsat onayına bağlı bir imar onayı koşulu (entitlement contingency) yer alır. Her biri, neyin koşulu yerine getirmiş sayılacağını, buna kimin karar vereceğini ve nihai son tarihi belirtmelidir.

Son tarihler, bildirimler ve feragat

Her şeyi mekanizmalar belirler. Günleri sözleşmenin saydığı şekilde sayın (takvim günü mü iş günü mü, sözleşmenin onaylanmasından mı yoksa bir belgenin teslim edilmesinden mi itibaren) ve her son tarihi sözleşmenin imzalandığı gün takviminize işleyin. Bildirimleri sözleşmenin öngördüğü biçimde ve adrese gönderin; emlak danışmanına atılan bir kısa mesaj geçerli sayılmayabilir. Uzatmaları son tarihten sonra değil, önce ve yazılı olarak alın. Sessiz kalmanın varsayılan sonucunu anlayın: Bazı formlar kullanılmayan bir koşul maddesinden feragat edildiğini kabul ederken, diğerleri bir şartın gerçekleşmemesini sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi olarak değerlendirir. Ve koşul maddesinin kaporayı ancak doğru kullanıldığında koruduğunu unutmayın; süreyi kaçırıp ardından kapanışı yapmayı reddeden bir alıcı, bedelsiz bir çıkış hakkını sözleşme ihlaline dönüştürmüş olur. Alıcının sözleşmeden çekilmesi halinde ne olduğunu ele aldığımız yazımız bunun sonuçlarını açıklıyor. Sözleşme bölgesel bir standart formdan geliyorsa, ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz formun varsayılan kurallarını eklerle karşılaştırarak inceler; çünkü ekler bu kuralları çoğu zaman değiştirir.

Bir teklif hazırlıyorsanız ve koşul maddelerinin finansmanınıza ve takviminize uygun şekilde kaleme alınmasını istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, imzadan önce son tarihleri doğru belirlemenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul sözleşmesi müzakeresi sayfamıza göz atın veya randevu alın.