Ev Ekspertizi Sonrası Onarım Pazarlığı Nasıl Yapılır?

Ekspertiz raporu, son kullanma tarihi olan bir pazarlık kozudur. Ekspertiz koşulunuz (inspection contingency) size bir onarım talebi iletmek, mülkü mevcut haliyle kabul etmek veya kaporanızla birlikte sözleşmeyi feshetmek için belirli sayıda gün tanır ve satıcının yükümlülükleri tamamen sözleşmenin bundan sonra ne olacağına ilişkin hükümlerine bağlıdır. Her şeyi isterseniz satıcı her şeyi reddedebilir. Ev ekspertizi sonrası onarım pazarlığını iyi yapmak için doğru şeyleri, doğru biçimde ve son tarihten önce isteyin ve sonucu imzalı bir sözleşme ekine (addendum) bağlayın.

Rapor gelmeden önce koşul maddesini okuyun

Ekspertiz maddeleri birbirinden farklıdır ve bu fark seçeneklerinizi belirler. “Yalnızca fesih hakkı veren” (void-only) bir maddede alıcı süre içinde sözleşmeyi feshedebilir veya işleme devam edebilir; satıcının pazarlık yapma yükümlülüğü hiç yoktur ve her onarım talebi, satıcının görmezden gelebileceği bir nezaket talebidir. “Onarım talebi” (repair request) maddesinde ise alıcı yazılı bir liste iletir, satıcının cevap vermek için belirli sayıda günü olur ve taraflar anlaşmaya varamazsa alıcı ek bir süre içinde sözleşmeyi feshedebilir. Bazı formlar alıcının son tarihte sessiz kalmasını mülkün kabulü sayar; diğerleri ise satıcının sessizliğini, alıcının fesih hakkını yeniden açan bir ret olarak değerlendirir. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz maddeyi ve ekleri sözleşmenin onaylandığı gün okur; koşul maddelerinin nasıl işlediğini açıkladığımız yazımız da süre mekanizmalarını ayrıntılı olarak ele alıyor.

Güvenlik, yapı ve tesisatlara öncelik verin

Tipik bir rapor onlarca kalem listeler ve bunların hepsini tekrarlayan bir talep, alıcının neyin önemli olduğunu düşünmediğinin işaretidir. Bulguları kategorilere ayırın. Sağlık ve güvenlik kalemleri (elektrik tehlikeleri, gaz kaçakları, eylem seviyesinin üzerindeki radon, aktif küf, eksik tırabzanlar) ile yapısal sorunlar veya su sızıntısı sorunları (temel hareketleri, çatı akıntıları, suyu eve doğru akıtan arazi eğimi) önce gelir. Hizmet ömrünün sonuna yaklaşmış başlıca tesisatlar (kalorifer kazanı, klima, termosifon, çatı kaplaması) ikinci sırada gelir ve buradaki soru güvenlik değil maliyettir. Ruhsatsız bir ilave gibi ruhsat ve yapı mevzuatı sorunları, yeniden satışı ve sigortayı etkilediği için ayrı bir satırı hak eder. Kozmetik kalemler listeden tamamen çıkarılmalıdır. Raporun ek inceleme önerdiği yerlerde, uzmanı (bir statik mühendisi, bir baca temizleme uzmanı, bir kanalizasyon hattı kamera incelemesi) ve bir yüklenici fiyat teklifini koşul süresi içinde temin edin; çünkü tutarı belirlenmemiş bir talebi reddetmek kolaydır.

Onarım, kapanış katkısı veya fiyat indirimi

Neyin onarılmasını istediğinizi bildikten sonra bunun nasıl yapılacağına karar verin. Üç biçim vardır ve bunlar birbirinin yerine geçmez:

• Kapanıştan önce satıcının onarım yapması: Yükleniciyi ve işin kalitesini satıcı kontrol eder. Bunu seçerseniz lisanslı bir yüklenici, gereken yerlerde ruhsat, ödenmiş faturalar, varsa garantinin devri, işin son kontrol gezisinden önce tamamlanması ve yeniden inceleme hakkı şartı koyun.
• Kapanış masraflarına katkı (closing credit): Satıcı alıcının kapanış masraflarına belirli bir tutarla katkıda bulunur ve alıcı sorunu kapanıştan sonra kendi seçtiği bir yükleniciyle giderir. Kredi verenler, kredi türüne ve peşinata bağlı olarak satıcı katkılarına üst sınır koyar ve katkı genellikle alıcının fiili kapanış masraflarını aşamaz veya nakit olarak ödenemez.
• Fiyat indirimi: Satış bedeli düşer; bu da kredi tutarını ve devir vergilerini azaltır, ancak kapanışta alıcının eline aynı büyüklükteki bir katkıdan daha az nakit bırakır.

Müzakere edilen sonuçların çoğu bunları birleştirir: Satıcı güvenlik kalemlerini onarır, geri kalanı için katkı sağlar. Bir kategori ise isteğe bağlı değildir. Alıcının kredisi devlet destekliyse, değerleme uzmanı krediyi belirli onarımlara bağlayabilir ve bunlar, alıcı ile satıcı ne tercih ederse etsin, kapanıştan önce tamamlanmalıdır.

Anlaşmayı imzalı bir sözleşme ekine bağlayın

Onarım anlaşmaları, emlak danışmanları aracılığıyla yapılan sözlü anlaşmalarda dağılır. Sözleşme eki her kalemi açıkça tarif etmeli, standardı belirtmeli (“onarmak” ile “değiştirmek” farklı taahhütlerdir), işi kimin ve ne zamana kadar yapacağını yazmalı, ispat şart koşmalı ve iş kapanışa kadar yapılmazsa ne olacağını söylemelidir. Olağan çözüm, emanette tutulan bedeldir (escrow holdback): Satıcının satış gelirinin bir kısmı, bir son tarih ve serbest bırakma mekanizmasıyla birlikte, iş tamamlanana kadar kapanış görevlisinde kalır. Son kontrol gezisi alıcının doğrulama fırsatıdır ve sözleşme, işin tamamlanmasını sonradan peşine düşülecek bir vaat değil, kapanışın bir şartı haline getirmelidir. Satıcı as-is bir maddeyle satış yapıyorsa her talebi reddedebilir; as-is maddesinin ne anlama geldiğini açıkladığımız yazımız, böyle bir durumda bile katkının neden çoğu zaman hâlâ mümkün olduğunu anlatıyor.

Ne zaman çekilmeli ve satıcı artık neyi biliyor

Bazen doğru cevap fesihtir. Sorunların maliyeti satıcının kabul edeceği tavizi aşıyorsa ve bedel artık mantıklı değilse, fesih bildirimini koşul süresi içinde ve sözleşmenin öngördüğü biçimde iletin ve kaporanızı geri alın. Bunun bir sonucu satıcıya düşer: Ekspertiz raporunu almış olan satıcı artık kusurlardan haberdardır ve bildirim formu kullanılan yargı bölgelerinde satıcının bir sonraki alıcıya vereceği cevaplar bu bilgiyi yansıtmak zorundadır. Satıcının bildirim yükümlülükleri hakkındaki özetimiz, bunun District of Columbia, Virginia ve New York’ta nasıl işlediğini açıklıyor. Alıcılar raporu nasıl paylaşacaklarına karar verirken, satıcılar ise şimdi verilecek bir katkının sonradan yapılacak bir bildirimden daha ucuz olup olmadığına karar verirken bunu akılda tutmalıdır. Her iki durumda da onarım şartları haftalar önce yazılı olarak karara bağlanmışsa, ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde kapanış süreci daha sorunsuz ilerler.

Elinizde bir ekspertiz raporu varsa ve son tarih yaklaşıyorsa, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, süre dolmadan önce talebinizi ve sözleşme ekini şekillendirmenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler sayfamıza göz atın veya randevu alın.