· Real Estate · 5 min read
Gayrimenkul Sözleşmesinde As-Is (Olduğu Gibi) Maddesi Ne Anlama Gelir?
As-is, satıcının hiçbir şeyi onarmayacağı anlamına gelir; alıcının her türlü talepten vazgeçtiği anlamına gelmez. Maddenin ne yaptığını, neyi yapamayacağını ve nasıl pazarlık edileceğini açıklıyoruz.
Gayrimenkul sözleşmesindeki as-is (olduğu gibi) maddesi, satıcının mülkü mevcut durumuyla teslim edeceği ve hiçbir şeyi onarmayacağı, bunun için indirim yapmayacağı veya garanti vermeyeceği, alıcının da kapanışta bu durumu kabul ettiği anlamına gelir. Alıcının ekspertiz yaptırma hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez ve bir kusuru gizleyen veya bildirim formunu gerçeğe aykırı dolduran satıcıyı korumaz. Madde, bilinmeyen sorunların riskini alıcıya yükler; bilinen sorunların gizlenmesine izin vermez.
Madde ne yapar
Madde üç şey yapar. Sözleşmenin başka yerlerinde belirtilenler dışında, satıcının onarım yapma veya mülkü belirli bir durumda teslim etme yükümlülüğünü ortadan kaldırır. Mülkün durumuna, elverişliliğine veya oturulabilirliğine ilişkin, aksi halde söz konusu olabilecek zımni garantileri bertaraf eder; ancak yeni inşaatlara ilişkin bazı garantilerin tamamen bertaraf edilemeyeceği saklıdır. Ayrıca alıcının, satıcının veya emlak danışmanının söylediği herhangi bir şeye değil, kendi ekspertizine güvendiğini kayda geçirir. Bunun karşılığında alıcı genellikle daha düşük bir bedel veya daha hızlı bir işlem elde eder. Tereke satışlarında, bankaya ait mülklerde, yatırımcıların yenileyip yeniden sattığı mülklerde (flip) ve neredeyse bütün ticari satışlarda bu madde kullanılır; gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler alanındaki çalışmalarımızda bu maddeyi olağan konut sözleşmelerinin de giderek artan bir kısmında görüyoruz.
Madde neyi yapamaz
Hiçbir as-is maddesi satıcıyı hile, kasıtlı yanlış beyan veya aktif gizleme nedeniyle açılacak bir davaya karşı korumaz. Bodrum katını su bastığını bilip su izinin üzerini boyayan veya bir mühendis raporu aldıktan sonra temeldeki hareketlenmeye ilişkin doğrudan bir soruya “hayır” diyen satıcı, maddenin gideremeyeceği bir yanlış beyanda bulunmuş olur. Aynısı kanuni bildirim yükümlülükleri için de geçerlidir: 1978 öncesi konutlar için federal kurşunlu boya bildirimi, New York’un Property Condition Disclosure Statement formu, District of Columbia’nın satıcı bildirim formu ve Virginia’nın daha dar kapsamlı zorunlu bildirimleri, satışın as-is olarak yapılmasından bağımsız olarak uygulanır. Satıcının neleri bildirmesi gerektiğini özetlediğimiz yazımız her yargı bölgesini ele alıyor. Satıcılar için pratik kural, maddenin en iyi dürüst ve yazılı bir bildirimle birlikte işe yaradığıdır: Çatı hakkında bilgilendirilip yine de as-is satın alan bir alıcının talep hakkı yoktur, bilgilendirilmemiş bir alıcının ise olabilir.
Ekspertiz koşuluyla birlikte as-is
Madde ve ekspertiz koşulu, konut sözleşmelerinin çoğunda bir arada bulunur. “As-is” satıcının yükümlülüklerini, ekspertiz koşulu ise alıcının çıkış yolunu tanımlar. Alıcı ekspertiz yaptırabilir, kombinin ömrünün sonuna geldiğini öğrenebilir ve satıcı onu onarmayı hiç vaat etmemiş olsa bile kaporasıyla birlikte sözleşmeyi feshedebilir. Saf bir as-is sözleşmesinde alıcının genellikle yapamayacağı şey, satıcıyı onarım pazarlığına zorlamaktır; çünkü satıcı zaten hayır demiştir. Yine de pek çok satıcı işlemi kaybetmemek için bir indirimi değerlendirir; ekspertiz sonrası onarım pazarlığı hakkındaki yazımız, sözleşme size talep hakkı tanımadığında bunu nasıl isteyeceğinizi açıklıyor. Ekspertiz koşulu çizilmiş bir as-is sözleşmesini imzalayan alıcı her iki korumadan da vazgeçmiş olur ve riski buna göre fiyatlamalıdır.
Ticari as-is maddeleri: Sorumluluk reddi, ibra ve geçerlilik süresi
Ticari bir satın alma sözleşmesinde as-is maddesi bir cümle değil, başlı başına bir bölümdür. Alıcı; deneyimli ve bilgili bir alıcı olduğunu, kendi due diligence (hukuki ve mali inceleme) çalışmasını yapma fırsatı bulduğunu, sözleşmedeki açık beyanlar dışında satıcının herhangi bir açıklamasına güvenmediğini ve mülkü “as is, where is, and with all faults” (olduğu gibi, bulunduğu yerde ve tüm kusurlarıyla) kabul ettiğini beyan eder. Ardından, alıcının mülkün durumuna ilişkin, çoğu zaman çevresel koşullar da dahil olmak üzere satıcıya karşı bütün taleplerinden süresiz olarak feragat ettiği bir ibra (release) gelir. Bunun karşı ağırlığı, satıcının gerçekten verdiği açık beyan ve garantilerdir (representations and warranties); bunlar kapanıştan sonra müzakere edilen bir süre boyunca geçerliliğini korur ve genellikle bir sorumluluk üst sınırına ve herhangi bir talep ileri sürülmeden önce aşılması gereken asgari bir eşiğe tabidir. Pazarlık, bu açık listeye nelerin gireceği üzerinedir: mülkiyet ve yetki, kira sözleşmeleri ve kira listesi, devam eden davalar, ihlal bildirimleri, satıcının elindeki çevre raporları ve satıcının kusurlar hakkındaki fiili bilgisi. Ticari mülk due diligence kontrol listemiz, alıcının bağımsız olarak doğrulaması gerekenleri gösterir; çünkü madde, açıkça beyan edilmeyen her şey için bu doğrulamayı alıcının tek koruması haline getirir.
Madde nasıl pazarlık edilir
Alıcı, ekspertiz veya inceleme süresini korumalı, ibraya hile ve açık beyanların ihlali için istisnalar eklemeli, satıcının elindeki bütün raporları, ruhsatları ve bildirimleri teslim etmesini şart koşmalı ve satıcının açıklanmamış esaslı kusurlar hakkında fiili bilgisi bulunmadığına dair bir beyan istemelidir. Satıcı ise alıcının ekspertiz yaptırma fırsatı bulduğuna dair açık bir kabul almalı, maddenin işlevini yerine getirebilmesi için bilinen sorunları yazılı olarak bildirmeli ve satıcı şirketin yöneticilerinin dürüstçe teyit edebileceğinden daha geniş bilgi beyanlarına direnmelidir. Her iki taraf da belirlenmiş bir geçerlilik süresinden ve belirlenmiş bir üst sınırdan yararlanır; çünkü süresiz bir ibra da süresiz bir garanti de kesinlik yerine dava doğurmaya yatkındır. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz bu şartları kaparo ve çareler hükümleriyle birlikte kaleme alır; çünkü as-is maddesi ancak alıcının neyi öğrenebileceği ve bu konuda ne yapabileceği ışığında anlam taşır.
As-is bir sözleşmeyle mülk alıyor veya satıyorsanız ve maddenin gerçekte neyi açık bıraktığını bilmek istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşmede maddeyi imzadan önce inceleyebiliriz. Görüşme planlayın.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.
Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.
Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul sözleşmesi hazırlama ve müzakere sayfamıza göz atın veya randevu alın.
