· Real Estate · 5 min read
Alıcı Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden Çekilirse Ne Olur?
Bir koşul maddesinin süresi içinde çekilmenin bedeli yoktur. Süreler geçtikten sonra çekilmek ise kaporaya, hatta daha fazlasına mal olabilir. Sözleşmenin ve hukukun nelere izin verdiğini açıklıyoruz.
Bu, zamanlamaya bağlıdır. Süresi dolmamış bir koşul maddesi kapsamında sözleşmeyi fesheden alıcı kaporasını geri alır ve başka hiçbir şey borçlanmaz. Koşul maddelerinin süreleri dolduktan sonra kapanışı yapmayı reddeden alıcı ise temerrüde düşmüştür ve bundan sonra ne olacağını sözleşmenin çareler maddesi belirler: kaporanın önceden belirlenmiş tazminat (götürü tazminat, liquidated damages) olarak kaybedilmesi, satıcının fiili zararlarının ödenmesi veya nadir durumlarda alımı tamamlamaya mahkûm edilme. Alıcı gayrimenkul sözleşmesinden çekildiğinde kaparo maddesi belgedeki en önemli cümle haline gelir ve bu madde, olması gerekenden çok daha az pazarlık konusu yapılır.
Bir koşul maddesi kapsamında çekilmek
Sözleşme alıcıya finansman, ekspertiz, değerleme veya tapu koşulu tanıyorsa ve son tarih geçmemişse, fesih bir ihlal değil, bir haktır. Alıcı sözleşmenin öngördüğü şekilde yazılı bildirimde bulunur ve emanetçi (escrow agent) kaporayı iade eder. Uygulamada iade her zaman kendiliğinden gerçekleşmez: Emanetçilerin çoğu ödeme yapmadan önce her iki tarafça imzalanmış bir ibraname veya bir mahkeme kararı ister; ancak bazı bölgesel formlar, itiraz gelmeden bir bildirim süresi geçtikten sonra emanetçinin fonları serbest bırakmasına izin verir. İbranameyi imzalamayı reddeden bir satıcı iadeyi geciktirebilir, ancak paraya hakkı yoktur; alıcının çaresi ise bir ihtarname ve gerekirse ardından bir taleptir. Sözleşmedeki koşul maddelerinin nasıl işlediğini özetlediğimiz yazımız, bu çıkışı sorunsuz kılan son tarihleri ve bildirim şartlarını açıklıyor.
Temerrüt ve önceden belirlenmiş tazminat olarak kaparo
Koşul maddeleri yerine getirildikten veya bunlardan feragat edildikten sonra kapanışı yapmayan bir alıcı sözleşmeyi ihlal etmiş olur ve ilk soru, sözleşmenin satıcının neyi talep edebileceğini nasıl düzenlediğidir. Konut formlarının çoğu ve New York satış sözleşmelerinin büyük kısmı kaporayı satıcının tek çaresi yapar: Satıcı kaporayı önceden belirlenmiş tazminat olarak alıkoyar ve daha fazlası için dava açamaz. Mahkemeler, tutar bir ceza değil de satıcının muhtemel zararının makul bir tahmini olduğunda bu tür maddeleri uygular ve yerleşik oranlardaki kaparolar düzenli olarak geçerli sayılır. New York uygulamasında District of Columbia veya Virginia’ya göre daha yüksek kaparolar kullanılır ve oradaki hukuk, satıcının temerrüde düşen alıcının olağan büyüklükteki kaporasını fiili zararını ispat etmeden alıkoymasına uzun süredir izin vermektedir.
Diğer formlar satıcıya bir seçim hakkı tanır: kaporayı alıkoymak ya da iade edip fiili zararları için dava açmak. Alıcının avukatı kaporanın tek ve münhasır çare olması için bastırmalı; satıcının avukatı ise kaparo bedele göre küçükse en azından seçim hakkını korumalıdır. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler ekibimiz çareler maddesini kaporanın büyüklüğünü göz önünde tutarak kaleme alır; çünkü bu iki şart ancak birlikte anlam taşır.
Fiili zararlar ve aynen ifa
Sözleşmenin tazminat talebine izin verdiği durumlarda satıcının zararı genellikle, sözleşme bedeli ile mülkün ihlal anındaki piyasa değeri arasındaki farka (çoğu zaman daha düşük bir yeniden satış bedeliyle gösterilir), gecikme süresince vergiler, sigorta ve ipotek faizi gibi taşıma maliyetlerinin eklenmesi ve tasarruf edilen tutarların düşülmesiyle hesaplanır. Satıcı mülkü yeniden satmak için makul çaba göstermelidir. Alıcıyı satın almaya zorlayan bir karar olan aynen ifa (specific performance), taşınmazlar benzersiz kabul edildiği için ilke olarak mümkündür; ancak mahkemeler buna alıcılar aleyhine nadiren hükmeder, çünkü satıcının istediği paradır ve tazminat kararı bunu sağlar. Temerrüde düşen bir satıcıya karşı aynen ifa talep eden alıcılar daha başarılı olur ve bu durumdaki bir alıcı, mülkün başka birine satılmasını önlemek için genellikle derdest davaya ilişkin bir şerh (notice of pending lawsuit) tescil ettirir.
Alıcının savunması olduğunda
Temerrüde düşmekle suçlanan bir alıcının bir cevabı olabilir. Satıcı sigortalanabilir bir mülkiyet teslim etmediyse, üzerinde anlaşılan onarımları tamamlamadıysa, alıcının yükümlülüğünün şartı olan bir son tarihi kaçırdıysa veya mülkü, sözleşmenin yapılmasına yol açacak şekilde yanlış tanıttıysa, alıcı kaporayı kaybetmek yerine sözleşmeyi feshedip kaporayı geri almaya hak kazanabilir. Satıcının feragat edildiğini iddia ettiği bir koşul maddesinden, sözleşme yazılı feragat şart koşuyorsa ve böyle bir feragat yapılmamışsa, aslında feragat edilmemiş olabilir. Alıcının kredisinin “reddedilip reddedilmediği” ya da yalnızca gecikip gecikmediği gibi bir şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin uyuşmazlıklar, kaparo davalarının en yaygın kaynağıdır. Bunları olaylar ve belgeler belirler; her bildirimin yazılı yapılmasının ve her son tarihin takip edilmesinin nedeni budur.
Her iki tarafta da kendinizi korumak
Alıcılar gerçekten uyabilecekleri koşul son tarihleri belirlemeli, finansman koşulunu gerçekten talep ettikleri krediye bağlamalı, aradaki farkı karşılayacak nakitleri yoksa değerleme koşulundan feragat etmemeli ve sözleşme takvimini onay gününden itibaren bağlayıcı kabul etmelidir. Satıcılar kaporanın büyüklüğünü riske göre belirlemeli, kaporayı tek çare olarak kabul edip etmeyeceklerine karar vermeli, kapanış tarihi için sürenin esaslı unsur olduğunu belirten bir madde (time is of the essence) düşünmeli ve formun izin verdiği yerlerde bir yedek teklifi canlı tutmalıdır. Her iki taraf da fesihle ilgili her iletişimi yazılı yapmalı ve bir süre uzatımı veya feragat olarak yorumlanabilecek gayriresmî güvencelerden kaçınmalıdır. Ticari ve konut gayrimenkul işlemlerinde rehberlik ekibimiz, kaparo uyuşmazlıklarının çoğunun fikrini değiştiren bir alıcıdan değil, kapanış sürecinde kimsenin belgelemediği atlanmış bir adımdan doğduğunu görüyor.
Bir sözleşmeden çekilmesi gereken bir alıcıysanız veya alıcısı cevap vermeyi bırakmış bir satıcıysanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, kaporanın durumunu ve sözleşmenin gerçekte nelere izin verdiğini belirlemenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.
Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.
Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Sözleşme ve müzakere hizmetlerimiz sayfamıza göz atın veya randevu alın.
