Joint Tenancy ve Tenancy in Common: Tapuda Mülkiyet Nasıl Kurulmalı?

İki veya daha fazla kişi birlikte mülk satın aldığında, devir senedi (deed) mülkiyetin nasıl edinildiğini belirtmek zorundadır ve bu tek satır, maliklerden biri öldüğünde, boşandığında veya dava edildiğinde ne olacağını belirler. Sağ kalana geçiş hakkıyla ortak mülkiyet (joint tenancy with right of survivorship), ölen malikin payını kendiliğinden hayatta kalan ortak maliklere geçirir. Paylı mülkiyet (tenancy in common) ise payı ölen malikin vasiyetnamesine göre, vasiyetname yoksa yasal mirasçılık kurallarına göre intikal ettirir. District of Columbia, Virginia ve New York’taki evli çiftlerin üçüncü bir seçeneği daha vardır: Eşlerden birinin alacaklılarına karşı ek koruma sağlayan eşler arası elbirliği mülkiyeti (tenancy by the entirety). Joint tenancy ve tenancy in common arasındaki seçimi siz yaparsınız; ancak devir senedi bu konuda hiçbir şey söylemiyorsa, seçimi sizin yerinize eyalet hukuku yapar.

Tenancy in common: Birbiriyle akraba olmayan malikler için varsayılan biçim

Paylı malikler (tenants in common), mülkün tamamı üzerinde bölünmemiş, oransal birer paya sahiptir. Paylar eşit olmayabilir (örneğin yüzde altmış ve yüzde kırk) ve her malik, diğerlerinin onayı olmadan kendi payını satabilir, ipotek ettirebilir veya vasiyetle bırakabilir. Maliklerden biri öldüğünde payı terekesi üzerinden intikal eder; bu da tereke yargılaması (probate) demektir ve hayatta kalan ortak malikler kendilerini hiç tanımadıkları bir mirasçıyla ortak olarak bulabilir.

Virginia ve New York’ta, evli olmayan iki kişiye yapılan devir, aksi açıkça belirtilmedikçe paylı mülkiyet doğurur; District of Columbia da aynı yaklaşımı benimser. Bu biçim, farklı tutarlarda katkıda bulunan ve paylarının paralarını yansıtmasını isteyen yatırımcılara, arkadaşlara ve akrabalara uygundur. En iyi sonucu, giderleri, kararları, pay satın alımlarını ve birinin ortaklıktan çıkmak istemesi halinde ne olacağını düzenleyen yazılı bir ortak mülkiyet sözleşmesiyle birlikte verir; çünkü aksi halde her paylı malik, ortaklığın giderilmesi davası (partition action) açarak satışı zorlayabilir.

Sağ kalana geçiş hakkıyla joint tenancy

Joint tenancy’de malikler eşit paylara sahiptir ve bu biçimi tanımlayan özellik sağ kalana geçiştir (survivorship): Maliklerden biri öldüğünde mülk, vasiyetnamede ne yazdığından bağımsız olarak, tereke yargılaması dışında hayatta kalanlara geçer. Evli olmayan partnerlerin ve tapuya yetişkin çocuğunu ekleyen ebeveynlerin bu biçimi sıklıkla seçmesinin nedeni budur. Gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımızda bu biçimin en çok tam da bu nedenle, bazen de maliklerin tam olarak düşünmediği nedenlerle kullanıldığını görüyoruz.

Bu tercihin bedelleri gerçektir. Maliklerden biri kendi payını devrederek joint tenancy’yi sona erdirebilir (sever); bu da diğer malikin haberi olmadan düzenlemeyi paylı mülkiyete dönüştürür. Maliklerden birinin alacaklısı, o malik hayattayken onun payına ulaşabilir. Bir çocuğu tapuya eklemek vergi açısından bağış sayılabilir ve çocuğun o pay üzerinde maliyet esasının güncellenmesi (step-up in basis) imkânını kaybetmesine yol açabilir; bu, imzadan önce sorulmaya değer bir vergi sorusudur. Virginia’da sağ kalana geçiş hakkı devir senedinde açıkça yazılmalıdır, genellikle “as joint tenants with the right of survivorship” ifadesiyle; bu ifade yazılmazsa varsayılan biçim paylı mülkiyettir.

Evli çiftler için tenancy by the entirety

Virginia, District of Columbia ve New York’taki eşler mülkü tenancy by the entirety olarak edinebilir. Bu biçim de sağ kalana geçiş hakkı içerir, ancak iki ek özellikle: Eşlerden hiçbiri bu ortaklığı tek başına sona erdiremez veya kendi payını tek başına devredemez ve yalnızca eşlerden birinin alacaklısı, alacağını tahsil etmek için kural olarak mülkün satışını zorlayamaz. Evli serbest meslek sahiplerinin ve işletme sahiplerinin aile konutu için bu biçimi seçmesinin başlıca nedeni bu alacaklı korumasıdır.

Bu biçimin nasıl doğduğuna ilişkin kurallar farklıdır. New York’ta evli bir çifte yapılan devrin, aksi belirtilmedikçe tenancy by the entirety doğurduğu varsayılır. Virginia’da ise devir senedinde bu niyetin açıkça belirtilmesi gerekir. Boşanma tenancy by the entirety’yi sona erdirir ve onu paylı mülkiyete dönüştürür; bu nedenle mal paylaşımı anlaşması, evin akıbetini varsayılan kurala bırakmak yerine açıkça düzenlemelidir.

Alternatif olarak şirketler ve tröstler

Yatırım amaçlı mülklerin ortak malikleri çoğu zaman bu üç biçimin hiçbirini kullanmaz ve mülkiyeti bir LLC adına edinir; bu durumda devir senedindeki ifadelerin yerini, mülkiyet oranlarını, yönetimi ve çıkış şartlarını belirleyen bir işletme sözleşmesi (operating agreement) alır. Mülkü bir LLC aracılığıyla satın alma konusundaki yazımız, finansman ve vergi açısından artıları ve eksileri ele alıyor. Hayattayken tam kontrolü elinde tutup tereke yargılamasından kaçınmak isteyen malikler, tapuya bir çocuk eklemek yerine çoğu zaman dönülebilir yaşayan tröst (revocable living trust) kullanır; uygulamamızın vasiyet ve miras planlaması tarafı bunu devir senediyle uyumlu hale getirir ve gayrimenkulün ABD’deki miras planlamasında nereye oturduğunu da bu çerçevede değerlendirir.

Mülkiyet biçimini değiştirmek

Bu biçim kalıcı değildir. Ortak malikler, paylı mülkiyeti joint tenancy’ye dönüştürmek, bir eşi eklemek veya mülkü bir tröste ya da şirkete aktarmak için kendi aralarında yeni bir devir senedi düzenleyebilir. Bunu yapmadan önce dört şeyi kontrol edin: İpotek sözleşmesinde devrin tetikleyeceği bir devirde muacceliyet şartı (due-on-sale clause) bulunup bulunmadığını, ilgili yargı bölgesinin bu devir için devir veya tescil vergisi alıp almadığını, malik tapu sigortası poliçesinin yeni maliki kapsamaya devam edip etmediğini ve devre hangi senet biçiminin uyduğunu. Warranty deed ile quitclaim deed karşılaştırmamız, quitclaim deed’in mevcut ortak malikler arasındaki bir devir için neden çoğu zaman doğru araç, bir satış için ise yanlış araç olduğunu açıklıyor.

Bir partnerle, eşinizle veya yetişkin çocuğunuzla birlikte mülk alıyorsanız ve devir senedinin niyetinizle örtüşmesini istiyorsanız, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, mülkiyet biçimini sonradan düzeltmek yerine kapanıştan önce belirlemenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul danışmanlığı sayfamıza göz atın veya randevu alın.