Warranty Deed ve Quitclaim Deed Farkı: Hangi Devir Senedi Gerekir?

Mülkiyeti fiilen aktaran belge devir senedidir (deed) ve senedin türü, satıcının mülkiyet hakkında neyi taahhüt ettiğini belirler. Warranty deed ile quitclaim deed arasındaki fark burada ortaya çıkar. Genel garantili devir senedi (general warranty deed), mülkiyetin önceki bütün malikler boyunca geriye doğru sağlam olduğunu taahhüt eder. Quitclaim deed ise hiçbir şey taahhüt etmez; devredenin (grantor) elinde tesadüfen hangi hak varsa onu devreder ve bu, mülkün tamamı da olabilir, hiçbir şey de. Satın alma sözleşmelerinin çoğu satıcının hangi senedi teslim etmesi gerektiğini belirtir ve bu satırı atlayan alıcılar, kapanışta (closing) varsaydıklarından daha azını aldıklarını fark eder.

Genel garantili devir senedi neyi taahhüt eder

Genel garantili devir senedi, mülkiyete ilişkin taahhütlerin (title covenants) tamamını içerir: Devredenin mülkün maliki olduğu, mülkü devretme hakkına sahip olduğu, açıklanmamış takyidat (encumbrances) bulunmadığı, alıcının zilyetliğinin daha üstün bir hak iddiasıyla bozulmayacağı ve devredenin mülkiyeti savunacağı, ayrıca mülkiyeti tamamlamak için gereken her türlü ek belgeyi imzalayacağı. Bu taahhütler yalnızca satıcının malik olduğu yılları değil, taşınmazın bütün geçmişini kapsar. İki malik önceden kalma bir rehin hakkı ortaya çıkarsa, genel garantili devir senedi vermiş olan satıcı bundan sorumludur.

Virginia’da kanun kısa ifadelere tanımlanmış bir anlam yükler; bu nedenle mülkü “with general warranty” ifadesiyle devreden bir senet, bu taahhütleri tek tek saymadan da içerir. Virginia senetlerinin sade görünmesine rağmen tam koruma sağlamasının nedeni budur. Gayrimenkul hukuku ekibimiz, senetteki belirleyici ifadelerin sözleşmenin gerektirdiği ifadelerle örtüşüp örtüşmediğini kontrol eder; çünkü devir hükmünde tek bir kelimenin değişmesi satıcının sorumluluğunu değiştirir.

Special warranty deed: Yaygın orta yol

Özel garantili devir senedi (special warranty deed, bazen limited warranty deed olarak da anılır), taahhüdü devredenin kendi malik olduğu dönemle sınırlar. Satıcı, mülkiyeti gölgeleyecek hiçbir şey yapmadığını garanti eder, ancak mülkü satın almadan önce olanlar hakkında hiçbir taahhütte bulunmaz. Bu, District of Columbia’da yerleşik biçimdir. Ayrıca satıcının zincirin tamamına kefil olamadığı veya olmak istemediği ticari satışlarda, müteahhit satışlarında, bankaya ait mülklerin satışlarında ve terekeler ile tröst yöneticileri (trustees) tarafından yapılan devirlerde de standarttır.

Alıcı açısından özel garantili devir senedi, yükü tapu sigortasına kaydırır. Yakın geçmişin arkasında satıcı durur; daha eski olan her şeyin arkasında ise malik poliçesi durur. Bu kombinasyon iyi işler ve alıcıların çoğunun özel garantili devir senedini itiraz etmeden kabul etmesinin nedeni de budur. Malik tapu sigortası poliçesine ihtiyacınız olup olmadığını ele aldığımız yazımız, bu teminatın neler kattığını açıklıyor.

Quitclaim deed ne işe yarar ve ne zaman kullanılır

Quitclaim deed, devredenin varsa elindeki hakkı, hiçbir taahhüt içermeden devreder. Devredenin hiçbir hakkı yoksa, devralan (grantee) da hiçbir şey almaz ve devredene karşı herhangi bir talep hakkı olmaz. Bu durum quitclaim deed’i birbirinden bağımsız taraflar arasındaki bir satış için elverişsiz kılar; ancak tarafların neyin devredildiğini zaten bildiği durumlarda işe yarar:

• boşanma anlaşması kapsamında eşler arasında veya bağış olarak aile üyeleri arasında yapılan devirler;
• mülkün dönülebilir bir tröste (revocable trust) veya malikin kontrol ettiği bir LLC’ye aktarılması;
• olası bir mirasçının veya eski bir paydaşın her türlü talebinden feragat etmesi gibi, tapu üzerindeki bir belirsizliğin (cloud on title) giderilmesi;
• bir ismi yanlış yazan veya taşınmazı hatalı tarif eden önceki bir senedin düzeltilmesi.

Tapu sigortacıları mülkiyet zincirindeki quitclaim deed’leri dikkatle inceler. Zincirin dışından birinin verdiği bir quitclaim deed, ihtilaflı bir hakkın işareti olabilir ve sigortacı temiz bir poliçe düzenlemeden önce bir yeminli beyan veya ek belgeler isteyebilir. Bir satışta size quitclaim deed teklif edilirse nedenini sorun ve cevabın fiyatı etkilemesini bekleyin.

New York’taki bargain and sale deed

New York’taki konut işlemlerinde tam garantili devir senedi nadiren kullanılır. Yaygın biçim, devredenin eylemlerine karşı taahhüt içeren bargain and sale deed’dir (bargain and sale deed with covenant against grantor’s acts); bu senette satıcı yalnızca mülke kendisinin bir takyidat getirmediğini taahhüt eder. Özü itibarıyla özel garantili devir senedine benzer. Taahhüt içermeyen bargain and sale deed ise quitclaim deed’e daha yakındır ve vasiyeti yerine getirme görevlileri (executors), cebri icra satışlarında görevlendirilen referee’ler ve benzeri yediemin sıfatlı kişilerce yapılan devirlerde görülür. Satış sözleşmesi, satıcının hangi biçimi teslim etmesi gerektiğini belirtir; sözleşme bu konuda sessizse, alıcının avukatı bu konuyu kapanış masasında değil, imzadan önce gündeme getirmelidir.

Sözleşmeniz hangi senedi şart koşmalı

Senet türü pazarlık konusu bir şarttır ve bunun pazarlığını yapmanın zamanı satın alma sözleşmesidir. Olağan bir konut satışında tam piyasa değerini ödeyen bir alıcı, Virginia’da makul olarak genel garantili devir senedi, New York’ta ise taahhütlü bargain and sale deed isteyebilir. Ticari bir bina, tereke malı bir mülk veya cebri icra yoluyla satılan bir mülk alan bir alıcı ise özel garantili devir senedi beklemeli ve tapu poliçesini buna göre fiyatlamalıdır. Gayrimenkul sözleşmeleri ve müzakereler alanındaki çalışmalarımız bu maddeyi, koşul maddeleri ve kapanışta teslim edilecek belgelerle birlikte ele alır.

İlgili iki husus her senet için geçerlidir. Birincisi, alıcıyı sonraki bir alıcıya veya alacaklıya karşı korumak için senet tescil edilmelidir (District of Columbia’da Recorder of Deeds, Virginia’da circuit court clerk, New York’ta ise county clerk veya New York City Register nezdinde). Tescil edilmemiş bir senet taraflar arasında geçerlidir, ancak durumdan haberi olmadan önce tescil yaptıran herkese karşı savunmasızdır. İkincisi, senet birden fazla alıcının mülkiyeti nasıl edindiğini belirtmelidir; bu da alıcılardan biri öldüğünde ne olacağını belirler. Joint tenancy ile tenancy in common karşılaştırmamız bu seçenekleri adım adım açıklıyor.

Senet türünü açık bırakan bir sözleşmeyi inceliyorsanız veya daha fazlasını beklediğiniz bir işlemde size quitclaim deed verildiyse, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşme, gerçekte neyi devraldığınızı netleştirmenize yardımcı olabilir. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Çağatay Ersoy. Kurucular, yatırımcılar ve büyüyen şirketler için pratik strateji.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Gayrimenkul hukukuna genel bakış sayfamıza göz atın veya randevu alın.