Birden Fazla Eyalette Gayrimenkulünüz Varsa Miras Planı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul, bulunduğu eyaletin hukukuna tabidir. Florida’da bir kat mülkü, Virginia’da bir evi ve New York’ta bir dairesi kendi adına kayıtlıyken ölen bir kişinin vasiyeti yerine getirme görevlisi (executor), önce kendi eyaletinde bir miras tasfiyesi (probate) dosyası açar, ardından diğer eyaletlerin her birinde kendi mahkemesi, kendi yerel avukatı ve kendi takvimi olan ayrı bir ek tasfiye süreci (ancillary proceeding) başlatır. Birden fazla eyalette gayrimenkul için planlama, büyük ölçüde mülkü ölümden önce şahsi adınızdan çıkararak ikinci veya üçüncü bir mahkemeye ihtiyaç kalmamasını sağlamakla ilgilidir. Aynı mantık, daha fazla karmaşıklıkla birlikte, yurt dışındaki mülkler için de geçerlidir.

Birden fazla eyalette gayrimenkul neden birden fazla miras tasfiyesi demektir

Bir miras mahkemesinin yetkisi eyalet sınırında sona erer. Virginia’daki bir eyalet bölge mahkemesinin (circuit court) yazı işleri müdürünün düzenlediği yetki belgesi, vasiyeti yerine getirme görevlinize Florida’da bir tapuyu imzalama yetkisi vermez. Görevli, genellikle kendi eyaletindeki işlemlerin onaylı suretlerini sunarak Florida mahkemesine başvurmalı, ek yetki belgesi (ancillary letters) almalı, orada alacaklılara ilan yoluyla bildirim yapmalı ve ardından mülkü o mahkemenin denetimi altında devretmeli veya satmalıdır. Her ek tereke; başvuru harçları, bir yerel avukat ve o mülkün satışını veya devrini geciktiren bir bekleme süresi ekler. Yazlık evi olan bir aile için bu bir sıkıntıdır; üç eyalette kiralık mülkü bulunan bir tereke için ise ciddi bir kayıptır. Miras planlaması ve varlık koruma hizmetimiz, eyalet dışındaki her tapuyu ileride çözülecek bir miras tasfiyesi sorunu olarak değil, şimdi çözülmesi gereken bir planlama sorunu olarak ele alır.

Birinci araç: mülkün tapusunu geri alınabilir bir tröste devredin

Standart çözüm, her taşınmazın mülkiyetini elinde tutan geri alınabilir bir yaşam tröstüdür (revocable living trust). Ölüm halinde halef tröst yöneticisi (successor trustee), hiçbir eyalette mahkeme müdahalesi olmaksızın her mülkü tröstün hükümlerine göre satar veya dağıtır. Tröstün gerçekten fonlanması gerekir: her mülk için, mülkün bulunduğu ilçede ve o eyaletin tescil kurallarına uygun olarak tescil edilen yeni bir tapu. Bir eyalet belirli tapu ifadeleri veya bir tröst belgesi (trust certification) istediğinde yerel avukatla koordinasyon sağlarız. Devirden önce kontrol edilecek noktalar şunlardır: kredi verenin onayı (federal hukuk, borçlu konutunu lehtarı olmaya devam ettiği geri alınabilir bir tröste devretti diye kredi verenin konut kredisini muaccel kılmasını genellikle engeller, ancak bunu teyit edin), tapu sigortasının devamı, mülkte oturmaya bağlı emlak vergisi muafiyetleri ve bazı yargı bölgelerinin kendi tröstünüze yapılan devir için bile uyguladığı devir vergileri. Yaşam tröstlerini vasiyetnamelerle karşılaştırdığımız yazı, tröstün genel gerekçesini ele alır.

İkinci araç: yatırım amaçlı mülkleri bir LLC’de tutun

Kiralık ve ticari mülklerin sorumluluk nedenleriyle bir limited şirkette (LLC) tutulması çoğu zaman daha iyidir. Miras planlaması açısından fayda bir yan etkidir: LLC ortaklık payı, arazinin bulunduğu eyaletin hukukuna tabi bir taşınmaz değil, yerleşim yerinizin hukukuna tabi bir taşınır maldır; bu nedenle ek miras tasfiyesi olmadan intikal eder. LLC payı da tröstünüz tarafından tutulabilir. Bunun bedeli yıllık eyalet bildirimleri, olası franchise vergileri veya şirket vergileri ve şirketin düzgün yönetilmesi gerekliliğidir. Devir vergileri ve yeniden değerleme riskleri burada da geçerlidir ve bazı kredi verenler bir LLC’ye yapılan devre, geri alınabilir bir tröste yapılan devirden farklı yaklaşır.

Üçüncü araç: sağ kalana geçme hakkıyla ortak mülkiyet

Mülkü sağ kalana geçme hakkıyla (right of survivorship) ortak mülkiyet olarak veya eşle birlikte eşler arası elbirliği mülkiyeti (tenancy by the entirety) şeklinde tescil ettirmek, mülkün hiçbir yerde miras tasfiyesine gerek kalmadan kanun gereği sağ kalan malike geçmesini sağlar. Eşler arasında basit ve etkilidir. Miras tasfiyesinden kaçınmak için bir çocuğu veya başka birini ortak malik olarak eklemek ise genellikle bir hatadır: bu, mülkün bir payının tamamlanmış bir bağışıdır, mülkü ortak malikin alacaklılarına ve boşanmasına açık hale getirir, satış veya yeniden finansman için ortak malikin imzasını gerektirir ve sorunu yalnızca sağ kalanın ölümüne erteler.

Dördüncü araç: ölüm halinde devir tapuları

Ölüm halinde devir tapusu (transfer-on-death deed), siz hayattayken tam mülkiyet ve kontrolü elinizde tutarken, ölümünüzle birlikte mülkü alacak bir lehtarı belirler. Virginia ve District of Columbia yıllardır bu tapulara izin vermektedir; New York ise daha yakın bir tarihte bunun bir türünü kabul etmiştir, ancak bu yazının yazıldığı tarih itibarıyla usuller ve uygulamadaki kabul hâlâ farklılık göstermektedir. Her eyalet bu tapuları tanımaz; bu nedenle aracın kullanılabilirliği her mülkün nerede bulunduğuna bağlıdır. TOD tapusu o taşınmaz için miras tasfiyesini önler, ancak bir tröstün sağlayabileceği ehliyetsizlik yönetimini veya dağıtım hükümlerini sağlamaz; sizden önce ölen ya da reşit olmayan bir lehtar da lehtar tayinleri ve vasiyetnameniz yazımızda anlatılan sorunların aynısını doğurur.

Amerika Birleşik Devletleri dışındaki mülkler

Yurt dışındaki mülkler üç ek sorun doğurur. Birincisi, mülkün nasıl intikal edeceğini mülkün bulunduğu ülkenin hukuku belirler ve Kıta Avrupası hukuk sistemini benimseyen birçok ülke, vasiyetname ne derse desin çocuklara veya eşe bir pay ayıran saklı pay kurallarını (forced heirship) uygular. İkincisi, o ülke bir ABD tröstünü hiç tanımayabilir veya aleyhe vergilendirebilir; bu nedenle Virginia’daki ev için işleyen bir tröst, İstanbul’daki bir daire için yanlış araç olabilir. Üçüncüsü, bir ABD vasiyetnamesinin yurt dışında yeniden ispatlanması, tercüme edilmesi ve apostil şerhi alması gerekebilir; bu da yavaş bir süreçtir. Olağan çözüm, yabancı mülk için o ülkedeki bir avukat tarafından hazırlanan ve her biri diğerini yürürlükten kaldırmayacak şekilde yazılan ayrı bir vasiyetnamedir. Vatandaş olmayanlar için miras planlaması yazımız, ABD’de yerleşik bir kişinin yabancı gayrimenkul dahil dünya genelindeki mallarının federal veraset vergisi hesabına dahil edildiği gerçeği de dahil olmak üzere vergi tarafını ele alır.

Hepsini bir araya getirmek

Her eyalette ve ülkede sahip olduğunuz her taşınmazın, nasıl tescil edildiği ve ipotek bulunup bulunmadığı bilgisiyle birlikte bir envanterini çıkarın. Her biri için aracı seçin: tröst, LLC, sağ kalana geçme hakkıyla mülkiyet veya TOD tapusu. Ardından tapuları ve tescilleri tamamlayın; planların çoğu bu aşamada takılır. Arkasında tapu bulunmayan bir tröst veya kurulmuş ama mülkü hiç devralmamış bir LLC, ek miras tasfiyesini tam olarak olduğu yerde bırakır. Büromuzun gayrimenkul hukuku ekibi bu devirlerin işlem tarafını yürütür; vasiyet ve miras ekibimiz ise mülkler alınıp satıldıkça planı güncel tutar. ABD vatandaşı olmayan alıcıların ise mülkü edinirken ve planlarken vatandaşlık statüsünden kaynaklanan ek bir katmanı da göz önünde bulundurması gerekir.

Birden fazla eyalette veya ülkede mülkünüz varsa, Capitol Law Partners ile yapacağınız bir görüşmede her taşınmazı doğru araçla eşleştirebilir ve devirlerin tescilini tamamlayabiliriz. Görüşme planlayın.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Bu iletişim yoluyla avukat-müvekkil ilişkisi kurulmamaktadır.

Av. Sena Şahin. Bireyler, aileler ve işletme sahipleri için açık ve net hukuki rehberlik.

Bu konuda yardıma mı ihtiyacınız var? Miras ve varlık devri planlaması sayfamıza göz atın veya randevu alın.